商業管理公司告訴你商業地產如何運營

　　由于(yu)商業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)地產通常(chang)是(shi)收益性物業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)，因(yin)此(ci)，商業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)地產項目物業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)(li)(li)的(de)(de)任務并(bing)(bing)不僅僅是(shi)傳(chuan)統物業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)(li)(li)所包含(han)的(de)(de)“對房屋及配套的(de)(de)設(she)施(shi)設(she)備和相關場地進(jin)行(xing)維修、養(yang)護、管(guan)(guan)理(li)(li)(li)”,而且更重(zhong)要(yao)(yao)的(de)(de)任務是(shi)實現物業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)中(zhong)長期(qi)凈收益較大化，并(bing)(bing)保持和提(ti)高(gao)(gao)物業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)的(de)(de)市場價(jia)值以及未(wei)來發展潛力。 鑒于(yu)商業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)地產物業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)類型(xing)管(guan)(guan)理(li)(li)(li)要(yao)(yao)求(qiu)高(gao)(gao)，物業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)設(she)施(shi)含(han)量(liang)高(gao)(gao)，日常(chang)運營管(guan)(guan)理(li)(li)(li)要(yao)(yao)求(qiu)高(gao)(gao)，因(yin)此(ci)，我們需要(yao)(yao)考慮采用基于(yu)商業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)地產運營知識的(de)(de)綜合(he)體物業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)(li)(li)體系。 一、早期(qi)介入(ru)工作方案 在物業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)(li)(li)早期(qi)介入(ru)階段(duan)，從物業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)(li)(li)的(de)(de)角度，對物業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)的(de)(de)規劃設(she)計、建筑安裝(zhuang)、設(she)施(shi)配置、設(she)備選型(xing)等方面(mian)提(ti)出合(he)理(li)(li)(li)化意(yi)見和建議，使之既(ji)符合(he)物業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)(li)(li)的(de)(de)要(yao)(yao)求(qiu)，又滿足廣大租戶的(de)(de)需求(qiu)，盡可能(neng)地減少疏漏，避免遺憾(han)，保證質量(liang)，節約成本。

　　根(gen)據某廣場工(gong)程進(jin)展(zhan)情況(kuang)，特制(zhi)訂如下方案：

　　1、工作內容(rong)：

　　(1)從(cong)政策法規的角度，提供有(you)關(guan)物業管理的意見和依據;

　　(2)從物業管理的(de)(de)角度(du)，對(dui)以下方面(mian)提(ti)出合理化意見(jian)： 園區規劃設(she)(she)(she)(she)計(ji);建筑設(she)(she)(she)(she)計(ji)和選(xuan)材; 環境(jing)整體(ti)設(she)(she)(she)(she)計(ji); 標識系統的(de)(de)設(she)(she)(she)(she)計(ji)、配置(zhi); 綠化設(she)(she)(she)(she)計(ji); 其(qi)它公建配套設(she)(she)(she)(she)施(shi)配置(zhi); 電梯、空(kong)調系統的(de)(de)配置(zhi); 消防設(she)(she)(she)(she)施(shi)配置(zhi); 安全監控系統配置(zhi); 弱電系統其(qi)它配置(zhi); 各類設(she)(she)(she)(she)備(bei)配置(zhi)、選(xuan)型; 隱蔽工(gong)程施(shi)工(gong)。

　　2、管理措施

　　(1)熟悉、掌握物業(ye)管理法規政策，做到有法可依，有章可循(xun);

　　(2)制(zhi)定早期介(jie)入計劃，積(ji)極穩妥地開展工作(zuo);

　　(3)參與有關工程聯(lian)席會議，協調各方面關系;

　　二、接管驗(yan)收(shou)(shou)管理(li)(li)方(fang)(fang)案(an) 為確(que)保商(shang)業街區(qu)的(de)環境(jing)、建筑(zhu)和設施(shi)設備等符合(he)有(you)關法規(gui)政策及規(gui)劃設計的(de)要求，維護租戶的(de)合(he)法權益，方(fang)(fang)便日后的(de)物業管理(li)(li)，特制訂商(shang)業街區(qu)接管驗(yan)收(shou)(shou)方(fang)(fang)案(an)。

　　1、管(guan)理內容：

　　(1)了解接管物業的基本(ben)情況;

　　(2)編制《物業接管驗收計劃》，確定物業驗收的標準(zhun)、方法和日程安排(pai);

　　(3)與開發(fa)、設(she)計、施(shi)工單位(wei)一起，依照接管驗(yan)(yan)(yan)收(shou)標準，對商業街區物(wu)業進行(xing)現場初步驗(yan)(yan)(yan)收(shou)，并將(jiang)驗(yan)(yan)(yan)收(shou)結果記錄(lu)在《物(wu)業交接驗(yan)(yan)(yan)收(shou)表》上(shang)，同時要(yao)求施(shi)工單位(wei)對驗(yan)(yan)(yan)收(shou)中存在的(de)問題限期(qi)整改;

　　(4)與開發、施工單位一(yi)起，對商業街區物業進(jin)行現(xian)場復(fu)驗，直至(zhi)符(fu)合規(gui)定的(de)要求和標準;

　　(5)與開發、施工單位聯合進行商業街區物業交接(jie)：核對、接(jie)收各類房屋和鑰匙(chi); 核對、接(jie)收各類圖紙資料，并加以(yi)整(zheng)理歸檔(dang);核對、接(jie)收各類設施設備; 核對、接(jie)收各類標(biao)識。

　　2、管理措施：

　　(1)組建接管驗收(shou)小(xiao)組，負責(ze)商業街區的接管驗收(shou)工作;

　　(2)制定接(jie)管驗收規程;

　　(3)掌握物業驗收的標準和程序;

　　(4)提高對接管驗收重要性的認識(shi);

　　(5)實事求是地開展接(jie)管驗收工作(zuo);

　　(6)按規定辦理接管(guan)驗收手續。

　　三、租(zu)戶(hu)(hu)入住管(guan)理(li)方(fang)案 在辦(ban)理(li)租(zu)戶(hu)(hu)入住手續時(shi)，為租(zu)戶(hu)(hu)提供方(fang)便、快捷、及時(shi)、周到的(de)服務(wu)，對(dui)于塑造管(guan)理(li)公司的(de)形象，給(gei)租(zu)戶(hu)(hu)留(liu)下良好的(de)第一印象，具有重(zhong)要(yao)作用，特制定如下方(fang)案：

　　1、管理(li)內容：

　　(1)在(zai)租戶領房前將所(suo)有資(zi)料(liao)準備齊(qi)全(quan)。

　　(2)精(jing)心布置租戶(hu)入住現場，為租戶(hu)辦理領房手續(xu)提供一(yi)條(tiao)龍服(fu)務。

　　(3)憑租(zu)戶(hu)所持的入(ru)住通知單和各(ge)類必備證明，發放交(jiao)房資料(liao)。

　　(4)收回租戶(hu)按規(gui)定填寫的各(ge)類表(biao)格，收取租戶(hu)應繳納的費用。

　　(5)陪同租(zu)(zu)戶(hu)驗(yan)房(fang)，辦理(li)領(ling)房(fang)手續。在驗(yan)房(fang)過程中(zhong)，發現(xian)的房(fang)屋質(zhi)量問(wen)題經租(zu)(zu)戶(hu)確認后，填入《租(zu)(zu)戶(hu)驗(yan)收交接表(biao)》。

　　(6)對驗房(fang)交接中發現的房(fang)屋質量問題(ti)，與租戶約(yue)定時(shi)間，及時(shi)解決(jue)。