近(jin)兩(liang)年，隨著國家對住(zhu)房(fang)市(shi)場調控力度不斷加大(da)，以及線上商(shang)業流量增長不斷放緩(huan)，中國商(shang)業地產經過一系列并(bing)購重組和轉型升(sheng)級，正在漸漸走出低谷，迎來(lai)重要的行(xing)業“拐點(dian)”，前所未有的風口與機遇就在眼前

機遇(yu)和挑戰就像一個天(tian)平的兩端，總(zong)在(zai)(zai)(zai)此起彼伏中搖擺。近(jin)日(ri)，在(zai)(zai)(zai)由全聯房(fang)地(di)產(chan)(chan)商會(hui)商業地(di)產(chan)(chan)研究會(hui)主(zhu)辦的中國(guo)商業地(di)產(chan)(chan)行(xing)業發展(zhan)論壇(tan)2018年會(hui)上，業內人(ren)士普遍認為，近(jin)兩年隨著國(guo)家對(dui)住房(fang)市場調控(kong)力(li)度不(bu)斷(duan)加大，以及線上商業流(liu)量(liang)增長不(bu)斷(duan)放(fang)緩，中國(guo)商業地(di)產(chan)(chan)經過一系列并購重組(zu)和轉型升級，正在(zai)(zai)(zai)漸漸走出低谷，迎(ying)來(lai)重要的行(xing)業“拐點(dian)”，前所未有的風口(kou)與機遇(yu)就在(zai)(zai)(zai)眼前。

商業地產進入“黃金時代”

“我(wo)的(de)判斷是住(zhu)房市(shi)場(chang)進(jin)入了白銀時(shi)代，但是我(wo)們的(de)樓宇經濟正處在黃金時(shi)代，因為(wei)(wei)新時(shi)代需要(yao)我(wo)們新的(de)商(shang)業地產，才(cai)能讓生活更美好。”住(zhu)房和(he)城鄉建設部住(zhu)房政策(ce)專(zhuan)家委(wei)員會(hui)副主任顧云(yun)昌的(de)一(yi)句話道出了會(hui)場(chang)一(yi)眾商(shang)業地產人(ren)的(de)心聲。要(yao)知道，在去年初舉行的(de)年會(hui)上，業內人(ren)士還一(yi)致認為(wei)(wei)商(shang)業地產的(de)“挑戰大于(yu)機(ji)遇”。

顧云昌表示，在消費升級(ji)的(de)(de)形勢下(xia)，我們的(de)(de)商(shang)業地產不是太(tai)過剩(sheng)了，而是能滿足廣大人民群眾美好生(sheng)活需(xu)求(qiu)的(de)(de)商(shang)業地產太(tai)匱乏了。我國商(shang)業地產發展應緊扣(kou)消費升級(ji)的(de)(de)新形勢，在文化、教育、娛樂、健康(kang)、養老和旅游等方面開發更(geng)多產品，購物中(zhong)(zhong)(zhong)心應該向生(sheng)活中(zhong)(zhong)(zhong)心、消費中(zhong)(zhong)(zhong)心轉型，滿足人們的(de)(de)美好生(sheng)活需(xu)要。

來自匯納科技的(de)(de)數據(ju)(ju)顯示，2016年(nian)(nian)，全國商(shang)(shang)場(chang)客流(liu)(liu)呈負增長，2017年(nian)(nian)同(tong)比上(shang)(shang)升(sheng)(sheng)(sheng)2.3個百分點，線下(xia)商(shang)(shang)城的(de)(de)客流(liu)(liu)整體回暖(nuan)。從各個城市來看，一線城市商(shang)(shang)場(chang)客流(liu)(liu)在2015年(nian)(nian)、2016年(nian)(nian)持續下(xia)降，2017年(nian)(nian)迎來了回升(sheng)(sheng)(sheng)，三線城市近幾年(nian)(nian)持續上(shang)(shang)升(sheng)(sheng)(sheng)。與此同(tong)時，2017年(nian)(nian)商(shang)(shang)場(chang)顧客的(de)(de)平(ping)均游(you)逛時長達到1.26個小時，并呈上(shang)(shang)升(sheng)(sheng)(sheng)趨勢。從這3組數據(ju)(ju)里(li)面可(ke)以看出(chu)，隨著線上(shang)(shang)流(liu)(liu)量增長的(de)(de)放緩，線下(xia)流(liu)(liu)量紅利正在回歸。

技術和(he)(he)消費的變化正(zheng)驅動(dong)整個商業地產行業走向(xiang)“拐(guai)點”。與上半場相比，下半場的邏輯和(he)(he)規則將發生根本性的改變。“如何構建(jian)共生、互生和(he)(he)再生的商業生態(tai)，用積累的物(wu)理和(he)(he)數字化的零售(shou)基(ji)礎能力(li)，賦(fu)能于未來線(xian)上和(he)(he)線(xian)下的零售(shou)業態(tai)創新，是一(yi)個重要課題和(he)(he)重大(da)商機(ji)。”京東集團(tuan)首(shou)席戰(zhan)略官廖建(jian)文(wen)說。

在(zai)(zai)全聯房地(di)產(chan)商(shang)(shang)會(hui)商(shang)(shang)業(ye)(ye)地(di)產(chan)研究會(hui)會(hui)長王永平看來，現在(zai)(zai)商(shang)(shang)業(ye)(ye)設(she)施(shi)很多，競爭(zheng)壓力較大，需要以商(shang)(shang)業(ye)(ye)為引擎，以“商(shang)(shang)業(ye)(ye)+”打造(zao)綜合體。“過(guo)去的購物中心全是純商(shang)(shang)業(ye)(ye)，現在(zai)(zai)需要以商(shang)(shang)業(ye)(ye)為基礎不斷疊加，比(bi)如，商(shang)(shang)業(ye)(ye)+醫(yi)療、商(shang)(shang)業(ye)(ye)+文化、商(shang)(shang)業(ye)(ye)+旅游(you)等。過(guo)于簡單的商(shang)(shang)業(ye)(ye)業(ye)(ye)態(tai)已(yi)經無法(fa)適(shi)應消費需求的變化，商(shang)(shang)業(ye)(ye)地(di)產(chan)要從過(guo)去重開發轉向(xiang)重運營、重內容。”王永平表示。

優化配置樓宇資源

廣(guang)義的(de)商業(ye)地(di)產其實(shi)是(shi)樓宇(yu)經(jing)濟。從資產的(de)角度來說，樓宇(yu)經(jing)濟要(yao)高質(zhi)量發展歸根結底就是(shi)提質(zhi)增效。顧云昌認為(wei)(wei)，首(shou)先要(yao)優化(hua)配置(zhi)樓宇(yu)資源，土地(di)是(shi)資源的(de)要(yao)素(su)，把(ba)合適的(de)產業(ye)放在合適的(de)土地(di)上。以產業(ye)和(he)市(shi)場為(wei)(wei)導向(xiang)，合理(li)配置(zhi)樓宇(yu)資源，糾正(zheng)資源錯(cuo)配。

當(dang)前(qian)，很多(duo)城市熱(re)衷于蓋大型商場，導致嚴重(zhong)的同質化競(jing)爭，造成商業地產的空置率較高。要(yao)破解這一困局，關鍵還是要(yao)因地制宜(yi)，合理配置資源(yuan)，進(jin)行差異化競(jing)爭。文化、旅游、健康、體育、養老等產品是商業地產未來發展的方向(xiang)。

在與醫療健康(kang)結合(he)(he)方(fang)面，天億(yi)集團開展了(le)有益的(de)探索。“在未(wei)來的(de)商業綜合(he)(he)體當(dang)中(zhong)，健康(kang)消費一(yi)定會占(zhan)據一(yi)席之地(di)。原來在醫院才能完成(cheng)的(de)醫療服務，未(wei)來在商業綜合(he)(he)體中(zhong)也(ye)可以(yi)完成(cheng)。”天億(yi)集團董事長俞(yu)熔說，綜合(he)(he)體肯(ken)定不適合(he)(he)做大型疑難雜癥治療，但口(kou)腔診所(suo)、醫美(mei)、健康(kang)體檢都可能成(cheng)為重要業態(tai)。

新技(ji)術也將成為商業地產(chan)突圍(wei)的(de)重要(yao)“武(wu)器(qi)”。“對實(shi)體商業來(lai)說，更(geng)多(duo)的(de)是要(yao)去(qu)擁抱科(ke)技(ji)，在新科(ke)技(ji)的(de)基(ji)礎上去(qu)迭(die)代商業變化。”印力集團副總裁(cai)李楚華表示，所有科(ke)技(ji)賦能(neng)的(de)一(yi)個原點是圍(wei)繞客(ke)戶服務，包括租(zu)戶和消(xiao)費者。對消(xiao)費者來(lai)說，需要(yao)更(geng)好的(de)購(gou)物環境，租(zu)戶則希望(wang)得到更(geng)加精準的(de)消(xiao)費者。

比如，印力正在(zai)同一家人臉識(shi)別(bie)公司(si)合作(zuo)，以(yi)精準(zhun)記錄客戶的消費(fei)偏好、活(huo)動軌跡等(deng)數據(ju)，以(yi)便(bian)客戶所希望去的地方和信息推(tui)送過去，并(bing)提(ti)供更好的服務。同時，有了精準(zhun)的客戶畫像也(ye)有利(li)于(yu)租戶有針(zhen)對性地調整運營(ying)，提(ti)高(gao)業績。

在科(ke)技(ji)賦能(neng)以后(hou)，商(shang)(shang)業(ye)地產(chan)運(yun)營者(zhe)會得到海量的(de)(de)數據(ju)，對(dui)這些數據(ju)作(zuo)出分析(xi)同樣重要。上海匯納信息科(ke)技(ji)股(gu)份有(you)(you)限公(gong)司董事長(chang)張(zhang)宏(hong)俊(jun)表示，實體商(shang)(shang)業(ye)需要建立(li)自己的(de)(de)數據(ju)資產(chan)管(guan)理體系。在實體商(shang)(shang)業(ye)里有(you)(you)很多數據(ju)沒有(you)(you)得到采(cai)(cai)集，比(bi)如視(shi)頻、語音、能(neng)耗等(deng)，采(cai)(cai)集后(hou)可(ke)以有(you)(you)更多的(de)(de)科(ke)技(ji)企業(ye)，通(tong)過人工智(zhi)能(neng)或者(zhe)大數據(ju)手段加(jia)以分析(xi)、挖掘(jue)，創造更多的(de)(de)商(shang)(shang)業(ye)價(jia)值(zhi)。

讓沉淀的資本活起來

在商業(ye)地產體量快速增長的(de)時(shi)期，企業(ye)更(geng)多是踐行開發(fa)商的(de)思路(lu)，融資、拿地、開發(fa)、回籠資金。進入(ru)存量時(shi)代后，企業(ye)自(zi)持物(wu)業(ye)增多，如何盤(pan)活存量資產，就成了商業(ye)地產的(de)重要出路(lu)。

“我們(men)現在做(zuo)得比較累的(de)原因就是(shi)在金融方面(mian)考慮(lv)太少。”百(bai)年城集團有限(xian)公司董事長(chang)吳云(yun)前坦言，未來做(zuo)商業地(di)產，一定(ding)要站(zhan)在金融的(de)角度去(qu)考慮(lv)問(wen)題。一定(ding)要有足(zu)夠的(de)錢(qian)(qian);第二，要有足(zu)夠便宜(yi)的(de)錢(qian)(qian);第三，要有專業的(de)管理(li)團隊。

實現商業地產的(de)有效運作，必須要搞(gao)金融創新，讓沉淀的(de)資(zi)本活起來(lai)。顧云昌(chang)說，樓宇(yu)經濟的(de)融資(zi)形(xing)式要改變，不能光向銀行(xing)貸款，我們(men)沉淀了(le)那么(me)多有價值的(de)樓宇(yu)，如何通過(guo)資(zi)本運作使其活躍(yue)起來(lai)，這是樓宇(yu)經濟要研(yan)究的(de)問題。

“商業(ye)地(di)產(chan)證(zheng)券化(hua)這件事要非常重視(shi)。”浙江佳源商業(ye)集團有(you)(you)限公司總裁盧忠認為，中國商業(ye)地(di)產(chan)的投資邏(luo)輯存在問題(ti)，絕大多數都是(shi)因為有(you)(you)住宅板(ban)塊(kuai)的利(li)潤(run)支撐才(cai)去做商業(ye)。正(zheng)是(shi)因為以(yi)住宅思維(wei)去做商業(ye)地(di)產(chan)，所以(yi)才(cai)在規劃、運(yun)營管(guan)理過程中出(chu)現(xian)一系(xi)列問題(ti)。接下來(lai)的管(guan)理是(shi)要以(yi)資產(chan)管(guan)理理念回歸(gui)運(yun)營為本的實踐(jian)，這是(shi)實現(xian)證(zheng)券化(hua)的必由之路，否(fou)則想做資產(chan)證(zheng)券化(hua)幾(ji)乎是(shi)不可能的事情。

值得注意的是，近年來不少商(shang)業(ye)地產項(xiang)目都因(yin)為一(yi)些(xie)先天的瑕疵(ci)和(he)后天管(guan)(guan)理上的問(wen)題，導致(zhi)投(tou)資方退出、交易(yi)(yi)困難。光大安石資產管(guan)(guan)理商(shang)業(ye)運營管(guan)(guan)理中心總(zong)經理林寶(bao)泰表示(shi)，項(xiang)目的運營需要在前期用金(jin)融、基金(jin)管(guan)(guan)理和(he)退出的思路(lu)去(qu)做規劃、籌備、運營管(guan)(guan)理，設計好交易(yi)(yi)結構(gou)，這些(xie)都是影響投(tou)資的關鍵。

“不(bu)(bu)同的項(xiang)目(mu)(mu)產生的收益完全不(bu)(bu)一(yi)樣，這與(yu)整(zheng)體運(yun)(yun)營能力(li)(li)、城市能級、項(xiang)目(mu)(mu)規模(mo)都有很大關系。”北京九宜城商管有限公司華東區總經理陳(chen)麗(li)琳同樣認為(wei)，必須(xu)要做到整(zheng)體商業(ye)運(yun)(yun)營的閉環，包括規劃、設計、工(gong)程、招商、運(yun)(yun)營等。如(ru)果(guo)不(bu)(bu)能打通，資方是永遠不(bu)(bu)會青(qing)睞(lai)的，核心還(huan)是看資產盤活和收益能力(li)(li)。