商業地產銷(xiao)售五大基本做法： 自購自營、純租(zu)賃(lin)、返(fan)租(zu)、帶租(zu)約銷(xiao)售、回購

01

自購自營

在這種模式中(zhong)，購房者即是業主又是商(shang)戶，同時擁有此(ci)店鋪產(chan)權，并利用(yong)(yong)手中(zhong)資(zi)源在本(ben)商(shang)鋪進行(xing)經營(ying)活(huo)動，開發商(shang)負責提供相應物業管理，并收取一定物業費用(yong)(yong)。

優點：開發商可迅速回籠資金，并勿(wu)需設(she)立營運部門進行(xing)后(hou)期管(guan)理工作，節省大量(liang)人力支出；

缺點(dian)：非常不(bu)利于(yu)銷售及(ji)招(zhao)商工作的開(kai)展，難(nan)度(du)大(da)，另外，由于(yu)產權(quan)出售及(ji)自購自營，商場對(dui)業態的規劃及(ji)業種的選(xuan)擇不(bu)易貫徹(che)，極(ji)有(you)可能造成食品(pin)店與服裝(zhuang)店并排(pai)經營的尷尬局(ju)面(mian)，不(bu)利于(yu)整體業主的利益。

注意(yi)：此類方法適合于(yu)整體商(shang)業街或樓盤底(di)商(shang)的銷售，不適用主題商(shang)場及(ji)購物中心。

純租賃

商(shang)(shang)業(ye)(ye)地產的(de)傳統方(fang)式(shi)，在(zai)這種模式(shi)中，開發(fa)商(shang)(shang)為(wei)大業(ye)(ye)主，商(shang)(shang)戶用支付貨幣(bi)的(de)形式(shi)擁有商(shang)(shang)鋪的(de)使用權，產權仍為(wei)開發(fa)商(shang)(shang)所有，開發(fa)商(shang)(shang)不但要收取(qu)商(shang)(shang)鋪之租金(jin)，同時亦要收取(qu)物業(ye)(ye)費(fei)用，并提供相應物業(ye)(ye)服務、推廣服務及運營(ying)服務。

優點：開發商(shang)可(ke)收取長期經濟(ji)收益，開發商(shang)與商(shang)戶(hu)真正實現雙(shuang)贏的關系，共(gong)同(tong)經營(ying)該商(shang)業(ye)(ye)項(xiang)目(mu)(mu)，雙(shuang)方共(gong)同(tong)對此項(xiang)目(mu)(mu)負責。同(tong)時，由于不出售產(chan)權(quan)，開發商(shang)對商(shang)業(ye)(ye)項(xiang)目(mu)(mu)有(you)足夠(gou)的把(ba)握能力，便于按照商(shang)業(ye)(ye)規劃思(si)路(lu)對項(xiang)目(mu)(mu)進行運(yun)營(ying)管理。

缺點：回(hui)收(shou)資金的速度最慢，并需要組建營運(yun)部、客服部、貨管部等商業部門(men)對(dui)項目進行管理，有(you)一定(ding)的人(ren)力(li)支出，比(bi)較耗費(fei)精(jing)力(li)。

注意：此(ci)方法可(ke)采(cai)用統一收銀方式，租(zu)金(jin)在(zai)貨款中扣除(chu)，在(zai)降低(di)工作(zuo)難(nan)度的(de)同時(shi)，也提升了項目(mu)的(de)整(zheng)體(ti)商業形象。

03 返租

在其商(shang)鋪的(de)銷售中，采(cai)取(qu)了所有(you)(you)權(quan)、經營(ying)權(quan)、使用權(quan)三(san)權(quan)分(fen)離的(de)模(mo)式：為提高市場(chang)接(jie)納力(li)，將商(shang)場(chang)產權(quan)劃(hua)整為零，劃(hua)分(fen)為小產權(quan)進行銷售回(hui)(hui)收大量資金。然后(hou)通過回(hui)(hui)報租金的(de)方法從購房(fang)者手中取(qu)回(hui)(hui)商(shang)業鋪面的(de)經營(ying)權(quan)，并每(mei)對購房(fang)者有(you)(you)一定比(bi)率的(de)年回(hui)(hui)報（高于銀(yin)行貸款(kuan)利率才有(you)(you)吸引力(li)）。

優點：所有權屬于投資者、經營權由專業商業管理公司掌控(kong)、入場(chang)經(jing)(jing)營(ying)商(shang)(shang)家擁(yong)有(you)物業(ye)使用權(quan)，實(shi)(shi)現了三權(quan)分離(li)。在統一經(jing)(jing)營(ying)的(de)背景下，大程度實(shi)(shi)現商(shang)(shang)業(ye)物業(ye)的(de)整體經(jing)(jing)營(ying)價(jia)值，同時使建筑單體獲得大的(de)價(jia)值與租金增長(chang)空間。這是一種(zhong)高收益(yi)高風(feng)險的(de)運(yun)作模(mo)式(shi)，適用于大型封閉式(shi)商(shang)(shang)場(chang)。從該項目開盤以來(lai)的(de)運(yun)作來(lai)看，通過拆零(ling)產(chan)權(quan)、銷售旺(wang)鋪回收了巨額資金，大大緩解了困擾開發商(shang)(shang)已(yi)久的(de)資金緊張(zhang)問題。經(jing)(jing)營(ying)商(shang)(shang)進場(chang)以后(hou)經(jing)(jing)營(ying)狀況也比較理(li)想，進一步增強(qiang)了中小投資者的(de)信心，促進了商(shang)(shang)鋪的(de)銷售。

缺點：在這種(zhong)高風險高利潤模(mo)式的(de)運作當中(zhong)，涉(she)及大型商業項目的(de)規劃、設(she)計、招商、銷售(shou)、工程等所有環(huan)節，對(dui)開發(fa)(fa)商的(de)綜(zong)合運營(ying)能力要求極(ji)高。而且，回籠資金(jin)（即(ji)產權(quan)分散銷售(shou)）與商業經(jing)營(ying)（即(ji)統一(yi)規劃經(jing)營(ying)）兩(liang)者(zhe)總是(shi)一(yi)對(dui)深(shen)刻的(de)矛盾，而且商業物業的(de)經(jing)營(ying)對(dui)開發(fa)(fa)商名譽、品牌的(de)影響(xiang)也(ye)將有很強的(de)廣泛性(xing)和延續性(xing)。試想，一(yi)個銷售(shou)不暢，入住(zhu)率低(di)的(de)住(zhu)宅小(xiao)區是(shi)很容易(yi)被市民遺(yi)忘的(de)。而對(dui)于(yu)一(yi)個位于(yu)市中(zhong)心，經(jing)營(ying)不善(shan)冷冷清清，返租回報承(cheng)諾無法兌現、投資者(zhe)云集討債(zhai)的(de)大型購物廣場，即(ji)使當年開發(fa)(fa)商銷售(shou)良好，早已(yi)賺得盆滿(man)缽滿(man)，其長(chang)期的(de)負面社會(hui)影響(xiang)也(ye)會(hui)使開發(fa)(fa)商的(de)品牌形象大打折扣。

注(zhu)意（如(ru)何(he)(he)規避風(feng)(feng)險(xian)）：從前面(mian)的(de)(de)分析(xi)可以(yi)看出，返(fan)租(zu)(zu)模(mo)式(shi)固有(you)(you)的(de)(de)先天不(bu)足帶來了較高的(de)(de)風(feng)(feng)險(xian)，在(zai)這場信(xin)息不(bu)對稱(cheng)的(de)(de)博弈當(dang)(dang)中(zhong)，中(zhong)小(xiao)投資者明顯(xian)處于劣勢。在(zai)小(xiao)業(ye)主投資買房時(shi)(shi)，開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)商(shang)(shang)(shang)便(bian)已經(jing)為自己(ji)設定(ding)好了金(jin)蟬(chan)脫殼(ke)的(de)(de)步(bu)驟(zou)。簽訂購房合(he)同時(shi)(shi)，小(xiao)業(ye)主必須(xu)簽署委托經(jing)營協(xie)議(yi)(yi)和租(zu)(zu)金(jin)回(hui)報協(xie)議(yi)(yi)，而(er)返(fan)租(zu)(zu)方當(dang)(dang)然(ran)不(bu)會是(shi)精明的(de)(de)開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)商(shang)(shang)(shang)，通常是(shi)一個(ge)(ge)與開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)商(shang)(shang)(shang)無任(ren)何(he)(he)關(guan)聯的(de)(de)空頭(tou)公司。一旦經(jing)營不(bu)善(shan)，向經(jing)營商(shang)(shang)(shang)收取的(de)(de)租(zu)(zu)金(jin)不(bu)足以(yi)抵(di)償向小(xiao)業(ye)主的(de)(de)返(fan)租(zu)(zu)，假如(ru)開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)商(shang)(shang)(shang)也無力或(huo)無心承擔每年(nian)高達總(zong)銷(xiao)售(shou)額(e)X%的(de)(de)巨額(e)返(fan)租(zu)(zu)（這種(zhong)可能(neng)性極大），小(xiao)業(ye)主的(de)(de)厄運也就開(kai)(kai)始了，這一切與開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)商(shang)(shang)(shang)沒有(you)(you)任(ren)何(he)(he)法律關(guan)系，而(er)承諾返(fan)租(zu)(zu)的(de)(de)空頭(tou)公司自然(ran)人去樓空。更何(he)(he)況返(fan)租(zu)(zu)協(xie)議(yi)(yi)長達15年(nian)-20年(nian)，開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)商(shang)(shang)(shang)是(shi)否(fou)存在(zai)難(nan)以(yi)預(yu)測。對于一個(ge)(ge)有(you)(you)社(she)會責任(ren)感，立志于長期(qi)發(fa)(fa)(fa)(fa)展的(de)(de)開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)商(shang)(shang)(shang)來講(jiang)，應該(gai)明白如(ru)果經(jing)營管(guan)理不(bu)成功，返(fan)租(zu)(zu)中(zhong)斷，往往會對開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)商(shang)(shang)(shang)的(de)(de)品牌(pai)、信(xin)譽造成致命性的(de)(de)打擊。如(ru)何(he)(he)減少整個(ge)(ge)模(mo)式(shi)的(de)(de)風(feng)(feng)險(xian)，保護博弈各方的(de)(de)長遠利益，可以(yi)從以(yi)下幾個(ge)(ge)方面(mian)入手：

A．開發商(shang)保留部分主(zhu)力商(shang)鋪(pu)，臨街、主(zhu)入口商(shang)鋪(pu)控制在手(shou)中，避免商(shang)場(chang)“臉面”受(shou)制于人。

B．核(he)心主力零售(shou)店(dian)應(ying)引(yin)進(jin)(jin)已發展成(cheng)熟，具有(you)(you)相當知名度(du)并獲得消費者良好口碑(bei)的(de)品牌經(jing)營商(shang)作為領頭羊（如萬達購物廣場(chang)引(yin)進(jin)(jin)沃爾瑪(ma)成(cheng)都商(shang)業大世界引(yin)進(jin)(jin)家樂福，廣州天河城引(yin)進(jin)(jin)日本吉之(zhi)島(dao)，成(cheng)都羅馬假日廣場(chang)引(yin)進(jin)(jin)好又多旗(qi)艦店(dian)），增強購產(chan)權者信心，并有(you)(you)利于商(shang)場(chang)經(jing)營的(de)成(cheng)功(gong)。

C．在可(ke)能的前提下，開發商應(ying)與(yu)核心(xin)主力零售(shou)店合(he)資或合(he)作經營(ying)(ying)，甚至盡量自營(ying)(ying)一部分。這樣既可(ke)以增強(qiang)(qiang)開發商對購物中(zhong)心(xin)的整體控(kong)制力度(du)，有(you)利于整個商業物業的長(chang)期經營(ying)(ying)，又(you)可(ke)增強(qiang)(qiang)其他經營(ying)(ying)商家與(yu)之合(he)作的信(xin)心(xin)。

D．為了(le)促進產(chan)權的零售，返租(zu)利(li)率一般高于銀行同(tong)期貸(dai)款利(li)率，但(dan)不一定(ding)固定(ding)化，在合同(tong)中應約束返租(zu)利(li)率隨國家中央銀行利(li)率變化而浮動(dong)。

E．商場經(jing)營(ying)一(yi)般(ban)有(you)3-5年的(de)培(pei)養期，基本(ben)無盈利(li)。而且由于價格(ge)競爭的(de)加(jia)劇，大(da)(da)型百貨(huo)零售(shou)企業的(de)經(jing)營(ying)效(xiao)益(yi)下滑。據中華全(quan)國商業信(xin)息中心對全(quan)國重點大(da)(da)型百貨(huo)零售(shou)集團、股(gu)份(fen)有(you)限公司和百貨(huo)單(dan)體(ti)店的(de)統計(ji)，2002年商品(pin)銷(xiao)售(shou)利(li)潤率(lv)分別為(wei)(wei)0.97%（2001年為(wei)(wei)1.34%）、1.02%（2001年為(wei)(wei)1.2%）、2.4%（2001年為(wei)(wei)2.8%），因此商業租(zu)金(jin)收(shou)益(yi)極可能不足以沖抵返租(zu)收(shou)益(yi)。具備社(she)會責(ze)任感的(de)開發商應將回收(shou)資金(jin)投(tou)入(ru)新項目(mu)，形成整(zheng)個(ge)企業資金(jin)的(de)良性循環。

F．重視商(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)管理(li)(li)公(gong)(gong)司扮演的(de)(de)角色(se)，以專業(ye)(ye)(ye)商(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)管理(li)(li)公(gong)(gong)司為橋梁，構建起合理(li)(li)的(de)(de)委托經營機制，走中介專業(ye)(ye)(ye)化(hua)、規模化(hua)的(de)(de)道路，允許開(kai)發商(shang)(shang)逐(zhu)漸退出，改由(you)商(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)管理(li)(li)公(gong)(gong)司承(cheng)擔起物業(ye)(ye)(ye)保值、增(zeng)值、正常返租的(de)(de)責任。

G．租(zu)賃返租(zu)協議到期以后的“返租(zu)后遺癥(zheng)”仿佛一顆定(ding)(ding)時炸彈(dan)，威力如(ru)何有(you)待(dai)時間的驗證(zheng)(zheng)。是否(fou)能(neng)弱化或(huo)者(zhe)解決該(gai)問題，有(you)待(dai)于(yu)商(shang)(shang)(shang)鋪(pu)業(ye)主(zhu)委員(yuan)會（或(huo)商(shang)(shang)(shang)鋪(pu)投(tou)資基(ji)金）以及商(shang)(shang)(shang)業(ye)經營公(gong)司的成(cheng)熟方(fang)能(neng)得到有(you)效、徹底的解決。此外，國外流行的“認購面(mian)(mian)積、共有(you)產權(quan)”的辦法(fa)也能(neng)很(hen)好地(di)解決“返租(zu)后遺癥(zheng)”，其(qi)操作(zuo)方(fang)法(fa)是，開發商(shang)(shang)(shang)將商(shang)(shang)(shang)業(ye)物業(ye)或(huo)寫字樓，劃(hua)成(cheng)幾大區(qu)域(yu)(yu)，每個區(qu)域(yu)(yu)再劃(hua)成(cheng)等面(mian)(mian)積的若干(gan)份(fen)，每個購房(fang)者(zhe)可購買其(qi)中(zhong)的一份(fen)或(huo)幾份(fen)，所有(you)購房(fang)者(zhe)共同擁有(you)這個區(qu)域(yu)(yu)的產權(quan)，每個人可執(zhi)有(you)共有(you)產權(quan)證(zheng)(zheng)，這實(shi)際上是產權(quan)證(zheng)(zheng)券化的前奏，類似于(yu)“基(ji)金”的形式。當然(ran)，這種辦法(fa)在國內尚未突破法(fa)律(lv)和相關管理規(gui)定(ding)(ding)的禁(jin)區(qu)。對(dui)于(yu)國內商(shang)(shang)(shang)業(ye)地(di)產的投(tou)資者(zhe)來講，無(wu)論是開發商(shang)(shang)(shang)還是中(zhong)小(xiao)投(tou)資者(zhe)，都不(bu)得不(bu)暫(zan)時面(mian)(mian)對(dui)融資渠道(dao)匱乏，資本市場發展不(bu)充分、房(fang)地(di)產證(zheng)(zheng)券化發展緩慢的現實(shi)。

04

帶租約銷售

商(shang)鋪采取帶租(zu)約(yue)銷(xiao)(xiao)售(shou)模式，向投(tou)資人承(cheng)諾前N年每年X％的(de)租(zu)金回(hui)報。而(er)且(qie)，這(zhe)一模式是由開發商(shang)先和(he)租(zu)賃(lin)方簽署租(zu)賃(lin)協(xie)議，然(ran)后再進行(xing)銷(xiao)(xiao)售(shou)，從而(er)減少商(shang)鋪銷(xiao)(xiao)售(shou)以后的(de)不確定因素，降(jiang)低投(tou)資人風(feng)險。

優(you)點(dian)：統(tong)一招租(zu)可以避免零(ling)散(san)出租(zu)造成的(de)(de)互相壓價，也可以控制租(zu)賃的(de)(de)節奏，另外，由于經濟合同為三(san)方合同，即(ji)商(shang)戶是與(yu)業主簽(qian)署，開發商(shang)只起到(dao)中介(jie)作(zuo)用，這(zhe)樣做可有(you)效(xiao)地轉移(yi)矛盾(dun)，節省解決客訴等(deng)煩惱。

缺點：同上所述，此方(fang)法對開發商(shang)(shang)的(de)(de)整(zheng)體商(shang)(shang)業要求(qiu)非常高，如果因為商(shang)(shang)業經營不善冷冷清清，返租回報承諾(nuo)無法兌現(xian)(xian)、投資(zi)者(zhe)云集討債(zhai)的(de)(de)現(xian)(xian)象出現(xian)(xian)，那么對于本開發商(shang)(shang)在本區域內的(de)(de)另外投資(zi)項目(mu)將造成嚴重影響。

注意：典(dian)型案例(li)參考(kao)萬達(da)商業(ye)廣(guang)場。

05

回購（地產類信托）

新(xin)的銷(xiao)售(shou)(shou)(shou)方(fang)式(shi)，同(tong)樣采取(qu)統一(yi)(yi)經營(ying)管理，以出售(shou)(shou)(shou)方(fang)式(shi)銷(xiao)售(shou)(shou)(shou)商鋪的北京某科(ke)貿電子城，推出了"地產類信托(tuo)"產品。即是把6層1萬平(ping)(ping)方(fang)米的賣場分割成(cheng)每5平(ping)(ping)方(fang)米為一(yi)(yi)個單(dan)位進行銷(xiao)售(shou)(shou)(shou)，單(dan)位售(shou)(shou)(shou)價7萬元，并且在(zai)四年合同(tong)到期后必須(xu)由開(kai)發商回購。

對于(yu)(yu)這一(yi)創新的(de)(de)銷售手(shou)段(duan)，該(gai)項目總(zong)經理表(biao)示，目前運行(xing)(xing)(xing)還(huan)算比較順利，現在的(de)(de)工作(zuo)重點是(shi)(shi)改變投資者傳統(tong)的(de)(de)投資觀念(nian)，擴大該(gai)類產品(pin)的(de)(de)認知程(cheng)度。對于(yu)(yu)是(shi)(shi)否(fou)會與銀(yin)行(xing)(xing)(xing)進行(xing)(xing)(xing)合作(zuo)，加入銀(yin)行(xing)(xing)(xing)的(de)(de)理財計(ji)劃，通(tong)過金融(rong)機構的(de)(de)介入為類信(xin)托產品(pin)增(zeng)信(xin)，其透露，目前與銀(yin)行(xing)(xing)(xing)的(de)(de)合作(zuo)還(huan)處在初級討(tao)論(lun)階段(duan)，預計(ji)需要投入大量的(de)(de)細節(jie)設計(ji)工作(zuo)。

優點：比較快速回籠資(zi)金，利于(yu)管理，并能采用(yong)借海跑船(chuan)的方(fang)式，利用(yong)投資(zi)者的資(zi)金將(jiang)項目炒熱，將(jiang)地段升值(zhi)；

缺(que)點：無形中(zhong)增加了(le)開發(fa)商的壓(ya)力，需要(yao)開發(fa)商準(zhun)備二次招(zhao)商及(ji)銷(xiao)售，但彼時開發(fa)商的銷(xiao)售難度就會大(da)減，因本(ben)身已較一次銷(xiao)售時成熟許多。

商業地產商鋪銷售常用(yong)三大策略(lve)做法：返(fan)祖做法及(ji)實際案例

1、項(xiang)目(mu)是否需要返租？

1.期房(fang)或(huo)賣不出去的現房(fang)，才需(xu)要(yao)考慮是(shi)否返租(zu)。

2.經營前景無法(fa)預(yu)期(qi)或不佳，則需要(yao)返租。

3.經(jing)營前景良(liang)好則不需要(yao)返租(zu)。

2、返(fan)租中四者是(shi)怎(zen)樣的關(guan)系(xi)？

在營(ying)銷環節和(he)運(yun)營(ying)環節，涉及(ji)返租的四者(zhe)均扮演不同角色。

1.營銷環節

開(kai)發商(shang)(shang)(shang)出讓產(chan)(chan)權；商(shang)(shang)(shang)管公司(si)進行(xing)招商(shang)(shang)(shang)，配(pei)合營銷；商(shang)(shang)(shang)家簽訂初步意向，配(pei)合營銷；投資客購買產(chan)(chan)權。

2.運營環節

開發(fa)商(shang)(shang)：主體退出(chu)，以商(shang)(shang)管(guan)公(gong)司形式進行(xing)管(guan)理(li)；商(shang)(shang)管(guan)公(gong)司運營(ying)招商(shang)(shang)；商(shang)(shang)家繳納租金管(guan)理(li)費；投資(zi)客獲(huo)得(de)收益。

【舉例】商管公司

在(zai)返租中，商管公司是(shi)構(gou)成體系的關(guan)鍵角色，起(qi)著平衡(heng)各主體利(li)益和(he)促(cu)進項目(mu)運(yun)營的作用。

銷售基本結束(shu)時(shi)，第(di)三方運營公(gong)司轉為(wei)和商管公(gong)司合作，商業(ye)(ye)街開業(ye)(ye)前收費為(wei)月費+招商傭金(jin)。商業(ye)(ye)街開業(ye)(ye)后(hou)，委托經營期內，為(wei)月費+租金(jin)收入提成。

委托經營期(qi)內責任權(quan)屬：

（1）第三方(fang)運(yun)營(ying)公司負責招商、街(jie)(jie)區運(yun)營(ying)、街(jie)(jie)區推廣(guang)。

（2）商管公司對第(di)三(san)方運營(ying)公司的招(zhao)商運營(ying)工作進行(xing)管理(li)和(he)審(shen)核。并支付月費和(he)傭金。

（3）第三方運營公司提交租(zu)憑方案(an)、推(tui)廣方案(an)、費用支出方案(an)，報商(shang)(shang)管(guan)(guan)公司審核執行。發生的費用由商(shang)(shang)管(guan)(guan)公司支付。

（4）辦公(gong)場地(di)由商管(guan)公(gong)司提供，開發公(gong)司統籌安排(pai)，使用(yong)費用(yong)等在委托協議里(li)明確。

3.項目營銷目標

營(ying)銷(xiao)目標會導致(zhi)返(fan)租的出發(fa)點不一(yi)樣，從而使四者利益訴求發(fa)生變化。

4.經營導向

投資回報合理：商(shang)管(guan)公(gong)司能(neng)夠盈利；投資客(ke)注重(zhong)升值潛力；商(shang)家更易經營(ying)成功。

5.快速去庫存

為快速去庫存，抬(tai)高投(tou)資(zi)回(hui)報，放大投(tou)資(zi)者利(li)益；開發(fa)商(shang)相當于成本(ben)較低的(de)社會融資(zi)；商(shang)管公(gong)司運營(ying)不可(ke)控，經營(ying)前景未(wei)知(zhi)。

3、返租招商(shang)的商(shang)家有哪些？

返租(zu)(zu)項目能招入部分商家，主要(yao)為國內(nei)二、三線品牌(pai)、連鎖(suo)品牌(pai)加盟店、本地餐飲。租(zu)(zu)期(qi)要(yao)求較短：一般(ban)為3-5年(nian)；可以接(jie)收多個(ge)業(ye)主；市場(chang)定位(wei)為非核心商圈市場(chang)，與(yu)返租(zu)(zu)物業(ye)較吻(wen)合。

4、返(fan)租的方式有哪些？

1.一次性返還

常與(yu)其他返租方式(shi)或服務式(shi)招(zhao)商組合；開發(fa)商會在表價中返還(huan)。

一(yi)次性抵扣房(fang)款這種模(mo)式(shi)(shi)很少單獨使用(yong)；容易被投資(zi)客解讀(du)為變相打折(zhe)；若單獨使用(yong)，一(yi)般搭配(pei)服務式(shi)(shi)招商；此情況一(yi)般適(shi)用(yong)于地段(duan)較好的街區(qu)商業。一(yi)般多搭配(pei)其它返租模(mo)式(shi)(shi)，更容易被客戶接收。

返租點數主(zhu)要參考(kao)維度：

返(fan)還年限(xian)考慮年限(xian)和業(ye)態首(shou)次調(diao)整最(zui)長年限(xian)，有租金收入者繳納租賃稅(shui)費。

2.租金分成

適用(yong)地段價佳租金可預期項目(mu)，開(kai)發(fa)商壓(ya)力小，通常與一次性返還組合。

項目在核心地段，運營至成(cheng)熟(shu)期(qi)間租金回報(bao)低(di)，但是運營成(cheng)熟(shu)后(hou)，租金回報(bao)必然很可觀。

3.固定點數

固(gu)定返(fan)(fan)點(dian)適用于(yu)經(jing)營前景不樂(le)觀項(xiang)目；投資(zi)客認為項(xiang)目經(jing)營前景不樂(le)觀，對未(wei)來租(zu)金(jin)收(shou)益預期(qi)比較(jiao)低；得通過返(fan)(fan)點(dian)給投資(zi)客一(yi)個(ge)可以接收(shou)的收(shou)益；后期(qi)的返(fan)(fan)款壓力會較(jiao)大，但能夠收(shou)攏(long)一(yi)筆資(zi)金(jin)，一(yi)般用于(yu)專(zhuan)業市場或者銷售(shou)型集中商業。

5、返租方式案例

第四年返還額度(du)按(an)照(zhao)表價為基準進行(xing)計算

假設(she)：一個商鋪(pu)50平米，售價4萬/方；開發商承諾返租十年(nian)，前三年(nian)5%的固(gu)定回報，前三年(nian)一次性(xing)返還；第(di)(di)四年(nian)返還6%，第(di)(di)五(wu)年(nian)返還7%；后期(qi)1/9分成(cheng)。

《托管經營協(xie)議》只注明前(qian)五年租賃費用(yong)總額；不含(han)一次性返還費用(yong)，規避前(qian)三年稅費。

6、返租的操作流程是什么(me)？

1.返租涉及流程

整個返(fan)租過程，需要(yao)用嚴格的合(he)同和流程規進行約束(shu)，從(cong)而(er)保證各種權(quan)利，按(an)預(yu)想流轉。

2.風險規避

在返租合(he)同和協(xie)議中，要對(dui)業主在經營(ying)期限、違約責任、優惠措施(shi)等方(fang)面進(jin)行(xing)約束。

（1）返租項目(mu)中自(zi)營(ying)業主(zhu)

在合(he)同規定業(ye)主的開(kai)業(ye)時間、裝修時間、經營業(ye)態。

（2）返租項目中委托經營業主(zhu)

明(ming)確違(wei)約(yue)(yue)(yue)責任，設定違(wei)約(yue)(yue)(yue)金(jin)。一般違(wei)約(yue)(yue)(yue)金(jin)不高(gao)(gao)，5-10萬左右，違(wei)約(yue)(yue)(yue)金(jin)太高(gao)(gao)業主會比較敏感(gan)。優先租(zu)(zu)賃(lin)和(he)購(gou)買權(quan)歸商(shang)(shang)管(guan)。尤其是服(fu)務式招商(shang)(shang)和(he)租(zu)(zu)金(jin)分成的《委托(tuo)經(jing)營合(he)同》給予(yu)商(shang)(shang)家免(mian)租(zu)(zu)期。一般規定至(zhi)少3個月。到期時，業主若決定自營，要(yao)求提(ti)前(qian)書(shu)面通知商(shang)(shang)管(guan)公司；否則自動(dong)(dong)續約(yue)(yue)(yue)。房屋所以(yi)權(quan)發(fa)生轉讓，新業主自動(dong)(dong)繼續返(fan)租(zu)(zu)合(he)同。