運(yun)營(ying)管理是(shi)商業(ye)(ye)房地產運(yun)營(ying)的核心(xin)，是(shi)商業(ye)(ye)房地產收(shou)益和(he)物業(ye)(ye)價值提升(sheng)的源泉，現代商業(ye)(ye)房地產管理運(yun)營(ying)的精髓就是(shi)要把松(song)散(san)的經(jing)營(ying)單位和(he)多樣的消費形(xing)態，統一到一個(ge)經(jing)營(ying)主題和(he)信息平臺上(shang)。

不能統一(yi)運營管理(li)的商(shang)業房地產項(xiang)目，會(hui)逐漸從商(shang)業管理(li)蛻變成物(wu)業管理(li)，直至最終完全喪失自己的商(shang)業核心競(jing)爭力。

購物(wu)中心作為(wei)一個復合型商(shang)業業種，管理要(yao)(yao)求(qiu)相對于(yu)其它業態具有更(geng)高(gao)的要(yao)(yao)求(qiu)，它包含著多種流行(xing)的商(shang)業業態，其主要(yao)(yao)目的在(zai)于(yu)追求(qiu)整合性的需求(qiu)以達到高(gao)經(jing)營效益。

所謂整合性需求，是指(zhi)購物(wu)中(zhong)心能夠提(ti)供多(duo)功能的服務，消費者進入后得(de)以滿足(zu)多(duo)樣化(hua)的需求，并受激發而提(ti)升購買(mai)欲望，使潛在(zai)的需求形成購買(mai)行(xing)為。

項(xiang)目的必須千方百計安排適(shi)當的全方位服務，當然(ran)這(zhe)從管(guan)理角度(du)也增添了無限的困難度(du)，也就是說購物中心的管(guan)理者(zhe)面(mian)對各種不同(tong)的行業(ye)，如何(he)把它們整(zheng)合在(zai)統一有效(xiao)的制度(du)之下，加之消費(fei)需求(qiu)的彈性(xing)較大，在(zai)經營管(guan)理上均需仔細(xi)考慮(lv)規則以免產(chan)生負(fu)面(mian)效(xiao)果。

購物中心為激發更高的經(jing)營(ying)(ying)績(ji)效，必須掌握一定的經(jing)營(ying)(ying)哲(zhe)學加以利(li)用，這也是結合(he)我國的實際環境(jing)對購物中心提出的經(jing)營(ying)(ying)管理(li)上所(suo)必須具備(bei)的要求。

商業地產的營銷策(ce)略和手段，未來將是以(yi)經營管理(li)(li)為(wei)核心的營銷，其核心理(li)(li)念(nian)有三(san)。

核心(xin)理念一：投資者購買商(shang)鋪買的(de)(de)不(bu)是鋼筋(jin)水泥堆砌的(de)(de)建筑垃圾，而是投資商(shang)業(ye)業(ye)態生(sheng)意機會成長空間(jian)帶來的(de)(de)升值空間(jian)，生(sheng)意機會除(chu)了理論(lun)上(shang)存(cun)在，更(geng)重要是要在經(jing)營上(shang)落實(shi)。因此，商(shang)業(ye)項目(mu)開發階段的(de)(de)任何銷售預算都應含進(jin)經(jing)營管理落實(shi)所(suo)必須的(de)(de)成本。

核心(xin)理(li)念(nian)二：商業(ye)項目應立足市(shi)場經營(ying)做(zuo)旺的(de)(de)角度(du)，對經營(ying)管理(li)架構(gou)的(de)(de)建立，招商商戶的(de)(de)篩選進行精細化(hua)操作，以做(zuo)旺市(shi)場為(wei)核心(xin)利益點，最終能收獲(huo)商業(ye)項目的(de)(de)開發利益。核心(xin)理(li)念(nian)三(san)：以商業(ye)項目經營(ying)成功為(wei)核心(xin)確定業(ye)態定位、建筑設計、鋪位分割(ge)、招商政策，變營(ying)銷(xiao)主(zhu)題為(wei)經營(ying)主(zhu)題

1、時段(duan)劃分(fen)方面的考慮

購(gou)物中心在全日的時段劃分上，須依照顧客進(jin)入購(gou)物中心的人數(shu)統計結果。

若過分集(ji)中(zhong)，不但會(hui)降(jiang)低(di)(di)公共(gong)設(she)施與服務人(ren)員的服務品質，同時如果擁擠度(du)到達(da)一定程度(du)，必然會(hui)降(jiang)低(di)(di)顧客(ke)的舒適感與享(xiang)受度(du)。

而在某些(xie)時段，如(ru)果人數過(guo)少，場面(mian)冷清，則會嚴重降低顧客的(de)購買(mai)意愿，這樣也(ye)不利(li)于購物中心(xin)的(de)有效(xiao)經營。

因此(ci)，只有制定周(zhou)詳的(de)規劃(hua)、依時段來有計(ji)劃(hua)地引進顧(gu)客，使每(mei)天(tian)進入營業區的(de)顧(gu)客不但能(neng)夠符(fu)合規劃(hua)的(de)人數，并且可以達到均勻的(de)分配。

由此產生的(de)(de)有利(li)結果就是經營管理成本的(de)(de)效益(yi)方(fang)式發揮出來，顧客的(de)(de)滿意度也可以維持在較(jiao)高(gao)水平。

2、做好客源重疊分析和規劃

購物中(zhong)心(xin)在經營(ying)之(zhi)初，應先確立(li)主題商(shang)店，并在招商(shang)過(guo)程中(zhong)優先辦理，因主題商(shang)店具有一定的保客能(neng)力，營(ying)業績效較(jiao)有保證(zheng)。

當然(ran)在(zai)購物(wu)中心整(zheng)體的(de)促(cu)銷(xiao)計劃以外(wai)，各獨立商店也(ye)具有一定的(de)集客(ke)能力，然(ran)而這些被吸引進入購物(wu)中心的(de)顧(gu)客(ke)將成為整(zheng)個購物(wu)中心的(de)顧(gu)客(ke)。

每個商(shang)業個體(ti)在購物(wu)中心(xin)整(zheng)體(ti)計(ji)劃的(de)指導下，均能提(ti)供(gong)最適合的(de)服務，因此客源重疊(die)使每個商(shang)業單(dan)元均能獲(huo)得(de)重疊(die)效益。

3、使商品趨向全方位服務功能

在購物中心的特定客(ke)層中，主力客(ke)層大(da)多數(shu)為(wei)家庭(ting)式的購買(mai)，因(yin)此提供(gong)全方位商品以(yi)滿足家庭(ting)需求成為(wei)購物中心的主要功能。

購(gou)物中心的(de)(de)服(fu)務(wu)重點在于(yu)商(shang)品(pin)用途(tu)上的(de)(de)定位，購(gou)物中心依(yi)服(fu)務(wu)客層定位及按客層需(xu)求作(zuo)商(shang)品(pin)安排，當然必須依(yi)據需(xu)求量、商(shang)圈內的(de)(de)競(jing)爭態勢作(zuo)全方位的(de)(de)思考(kao)，以整合服(fu)務(wu)功(gong)能。

4、結合個別形(xing)象，塑(su)造(zao)群體形(xing)象

形象(xiang)是(shi)無形資產的具體象(xiang)征，它(ta)充分表現于一個企業體的成果(guo)業績(ji)。

5、 注重提升平效

所謂平效，即營(ying)業收(shou)入與(yu)營(ying)業面積之比，主(zhu)要用于平行、垂(chui)直地(di)考核經營(ying)績(ji)效。

同時可(ke)以擴大比(bi)較商圈(quan)內的(de)(de)績效(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)，以便稽核、調整購物(wu)中心的(de)(de)經營績效(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)，也可(ke)追蹤考核短期(qi)、中期(qi)、長期(qi)購物(wu)中心的(de)(de)趨勢，以此來掌握(wo)效(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)差(cha)的(de)(de)時段(duan)作為進行促銷、折扣等活(huo)動的(de)(de)依據，提高效(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)差(cha)時段(duan)的(de)(de)經營效(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)率。