在國(guo)內的商業(ye)地產行(xing)業(ye)，資產管(guan)理(li)(li)(li)(li)越來越成(cheng)為熱門話(hua)題。作(zuo)為商業(ye)地產行(xing)業(ye)的主要產品類(lei)型(xing)，購物中(zhong)心(xin)適用于資產管(guan)理(li)(li)(li)(li)還(huan)是(shi)商業(ye)管(guan)理(li)(li)(li)(li)，也引起了(le)投資人和管(guan)理(li)(li)(li)(li)者的高度關(guan)注。特別(bie)是(shi)購物中(zhong)心(xin)行(xing)業(ye)所謂輕(qing)資產管(guan)理(li)(li)(li)(li)模式(shi)的推出(chu)，資產管(guan)理(li)(li)(li)(li)似乎成(cheng)為了(le)比商業(ye)管(guan)理(li)(li)(li)(li)更高級的購物中(zhong)心(xin)管(guan)理(li)(li)(li)(li)方式(shi)。

其(qi)實，就對購(gou)物中心本身的(de)(de)管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)而言(yan)，從(cong)理(li)(li)(li)(li)論上說，商(shang)(shang)業(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)與資(zi)(zi)(zi)產管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)在管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)學范疇(chou)，目(mu)標是(shi)(shi)(shi)資(zi)(zi)(zi)產增值，并(bing)無太大(da)的(de)(de)差別(bie)；而于投資(zi)(zi)(zi)學范疇(chou)，分屬不同(tong)(tong)領(ling)(ling)域，就存在較(jiao)大(da)的(de)(de)不同(tong)(tong)了。從(cong)實操(cao)而言(yan)，商(shang)(shang)業(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)是(shi)(shi)(shi)資(zi)(zi)(zi)產管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)的(de)(de)物質基礎，是(shi)(shi)(shi)資(zi)(zi)(zi)產管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)的(de)(de)主要(yao)環節。國(guo)內購(gou)物中心的(de)(de)管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)目(mu)前是(shi)(shi)(shi)以商(shang)(shang)業(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)為主要(yao)形式，但用(yong)商(shang)(shang)業(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)團(tuan)隊(dui)按資(zi)(zi)(zi)產管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)的(de)(de)要(yao)求去(qu)進行(xing)經(jing)營管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)，會提升購(gou)物中心的(de)(de)管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)水平和促進資(zi)(zi)(zi)產管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)進入商(shang)(shang)業(ye)(ye)地產領(ling)(ling)域。

商業管理與資產(chan)管理范疇(chou)

在當前(qian)的(de)(de)(de)資(zi)產(chan)(chan)管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)熱中(zhong)(zhong)(zhong)，弄清管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)范(fan)疇是(shi)(shi)很重要(yao)的(de)(de)(de)。具體地說，首先要(yao)明確商(shang)業(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)、資(zi)產(chan)(chan)管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)以及(ji)運營管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)、物(wu)業(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)的(de)(de)(de)定義和關系。商(shang)業(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)是(shi)(shi)指商(shang)業(ye)(ye)企業(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)，于購(gou)(gou)(gou)物(wu)中(zhong)(zhong)(zhong)心而言，指購(gou)(gou)(gou)物(wu)中(zhong)(zhong)(zhong)心的(de)(de)(de)經營管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)；資(zi)產(chan)(chan)管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)是(shi)(shi)指對投資(zi)品或投資(zi)標的(de)(de)(de)的(de)(de)(de)管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)，于購(gou)(gou)(gou)物(wu)中(zhong)(zhong)(zhong)心而言，是(shi)(shi)指購(gou)(gou)(gou)物(wu)中(zhong)(zhong)(zhong)心的(de)(de)(de)資(zi)本(ben)運作管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)。前(qian)者管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)的(de)(de)(de)重點是(shi)(shi)購(gou)(gou)(gou)物(wu)中(zhong)(zhong)(zhong)心的(de)(de)(de)實現價值(zhi)(zhi)增(zeng)值(zhi)(zhi)，后者管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)的(de)(de)(de)重點是(shi)(shi)變現購(gou)(gou)(gou)物(wu)中(zhong)(zhong)(zhong)心的(de)(de)(de)價值(zhi)(zhi)增(zeng)值(zhi)(zhi)。很顯然，商(shang)業(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)與資(zi)產(chan)(chan)管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)是(shi)(shi)平行的(de)(de)(de)管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)概念，分屬(shu)企業(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)和資(zi)本(ben)市場(chang)兩個領域，資(zi)產(chan)(chan)管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)并不是(shi)(shi)比商(shang)業(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)較高級的(de)(de)(de)企業(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)形態，商(shang)業(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)也(ye)不是(shi)(shi)資(zi)產(chan)(chan)管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)的(de)(de)(de)一個分支。

從企業(ye)管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)的(de)(de)角度，購物中(zhong)(zhong)心(xin)的(de)(de)經(jing)(jing)營(ying)管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)屬(shu)于(yu)(yu)商業(ye)管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)范(fan)疇(chou)，確切(qie)地(di)說，屬(shu)于(yu)(yu)商業(ye)企業(ye)管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)范(fan)疇(chou)。在(zai)企業(ye)管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)的(de)(de)領(ling)域內(nei)(nei)，購物中(zhong)(zhong)心(xin)的(de)(de)經(jing)(jing)營(ying)管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)、運(yun)營(ying)管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)、物業(ye)管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)是不同的(de)(de)管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)范(fan)疇(chou)，且依次(ci)是種屬(shu)關系，我在(zai)《購物中(zhong)(zhong)心(xin)運(yun)營(ying)管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)》（載(zai)《中(zhong)(zhong)國購物中(zhong)(zhong)心(xin)》第51期(qi)）中(zhong)(zhong)對此進(jin)行了說明。“傳統的(de)(de)管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)學(xue)起源(yuan)于(yu)(yu)對制造(zao)企業(ye)的(de)(de)實證研究(jiu)，由(you)于(yu)(yu)早期(qi)的(de)(de)科學(xue)管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)和(he)行為科學(xue)主要研究(jiu)制造(zao)企業(ye)的(de)(de)生(sheng)(sheng)產過程，所(suo)以運(yun)營(ying)管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)在(zai)相(xiang)當時(shi)期(qi)內(nei)(nei)被稱為生(sheng)(sheng)產管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)。

隨著商(shang)品(pin)(pin)經濟(ji)發(fa)展(zhan)，產(chan)業(ye)構(gou)成和市(shi)場需求(qiu)發(fa)生(sheng)了很大變化，市(shi)場經濟(ji)活動發(fa)生(sheng)了從商(shang)品(pin)(pin)生(sheng)產(chan)到(dao)服(fu)務提供(gong)的(de)重(zhong)大轉(zhuan)移(yi)，產(chan)品(pin)(pin)的(de)內涵(han)逐(zhu)漸(jian)從實物產(chan)品(pin)(pin)延伸到(dao)服(fu)務。以前，管(guan)理學者(zhe)(zhe)按(an)照(zhao)研究對象把(ba)與工廠(chang)聯(lian)系在一起的(de)有形產(chan)品(pin)(pin)的(de)生(sheng)產(chan)稱(cheng)為(wei)(wei) production或manufacturing，而將提供(gong)服(fu)務的(de)活動稱(cheng)為(wei)(wei)operations。現在則將兩者(zhe)(zhe)均稱(cheng)為(wei)(wei)“運營”，生(sheng)產(chan)管(guan)理也就演化為(wei)(wei)運營管(guan)理或運作管(guan)理(operations management)。按(an)照(zhao)美國(guo)Roger G. Schroeder在《運作管(guan)理》中(zhong)的(de)定義：‘運作管(guan)理者(zhe)(zhe)在組織中(zhong)負責產(chan)品(pin)(pin)和服(fu)務供(gong)應的(de)生(sheng)產(chan)。

運(yun)作(zuo)管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)者要(yao)對有關運(yun)作(zuo)職能(neng)(neng)和轉換系統做出決(jue)策(ce)，運(yun)作(zuo)管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)是(shi)一(yi)門研究運(yun)作(zuo)職能(neng)(neng)決(jue)策(ce)的(de)(de)科學。’運(yun)作(zuo)或運(yun)營(ying)(ying)是(shi)指(zhi)組(zu)織(zhi)中(zhong)(zhong)生產(chan)產(chan)品和提供服務(wu)的(de)(de)職能(neng)(neng)，運(yun)營(ying)(ying)管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)者是(shi)公司(si)轉換系統的(de)(de)管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)者。我試(shi)將(jiang)購(gou)(gou)物(wu)中(zhong)(zhong)心(xin)經營(ying)(ying)管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)分為(wei)‘兩(liang)大(da)時期，七(qi)個(ge)階(jie)段(duan)；兩(liang)大(da)管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)，七(qi)項職能(neng)(neng)’（見(jian)圖(tu)1：《購(gou)(gou)物(wu)中(zhong)(zhong)心(xin)經營(ying)(ying)管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)階(jie)段(duan)職能(neng)(neng)圖(tu)》）。按(an)照(zhao)(zhao)全(quan)程(cheng)管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)縱(zong)向分為(wei)開發建設(she)期和經營(ying)(ying)管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)期兩(liang)大(da)時期，劃(hua)分為(wei)策(ce)劃(hua)、設(she)計、施工、試(shi)業(ye)、成長、成熟和創新七(qi)個(ge)階(jie)段(duan)；按(an)照(zhao)(zhao)經營(ying)(ying)管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)內容橫向分為(wei)綜合管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)和專業(ye)管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)兩(liang)大(da)部分，綜合管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)是(shi)指(zhi)企業(ye)組(zu)織(zhi)的(de)(de)一(yi)般管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)職能(neng)(neng)：計劃(hua)、財務(wu)、行政和人(ren)力資源管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)，專業(ye)管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)是(shi)指(zhi)購(gou)(gou)物(wu)中(zhong)(zhong)心(xin)行業(ye)的(de)(de)經營(ying)(ying)職能(neng)(neng)：招商、營(ying)(ying)銷和運(yun)營(ying)(ying)管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)。購(gou)(gou)物(wu)中(zhong)(zhong)心(xin)的(de)(de)產(chan)品特性是(shi)提供消(xiao)費和休(xiu)閑的(de)(de)服務(wu)（參見(jian)：禹來《購(gou)(gou)物(wu)中(zhong)(zhong)心(xin)三一(yi)原理(li)(li)(li)(li)》，載(zai)《中(zhong)(zhong)國(guo)購(gou)(gou)物(wu)中(zhong)(zhong)心(xin)》第46期），購(gou)(gou)物(wu)中(zhong)(zhong)心(xin)的(de)(de)運(yun)營(ying)(ying)管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)主(zhu)要(yao)是(shi)將(jiang)資源轉換為(wei)消(xiao)費休(xiu)閑服務(wu)的(de)(de)‘生產(chan)’過(guo)程(cheng)，“是(shi)整個(ge)購(gou)(gou)物(wu)中(zhong)(zhong)心(xin)經營(ying)(ying)管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)的(de)(de)一(yi)部分。”

這篇文章還強調“探討物(wu)業(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)(li)(li)和運(yun)(yun)營管(guan)(guan)理(li)(li)(li)概念也有助于(yu)深化對購物(wu)中心(xin)運(yun)(yun)營管(guan)(guan)理(li)(li)(li)的認識。在國(guo)內，物(wu)業(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)(li)(li)始(shi)于(yu)住宅小區的管(guan)(guan)理(li)(li)(li)，進而(er)擴(kuo)展到工業(ye)(ye)區、寫字樓、商業(ye)(ye)街區，逐漸進入各種零售業(ye)(ye)態。購物(wu)中心(xin)也有物(wu)業(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)(li)(li)，但應該明確(que)：

一，在購物中心的經營管理(li)中

，物業管(guan)理(li)(li)只是運營管(guan)理(li)(li)的(de)一部分，例如對建筑物及其設備(bei)設施的(de)管(guan)理(li)(li)；

第二，即便是相同的(de)內容，購物(wu)中心運營管(guan)理(li)與傳統物(wu)業管(guan)理(li)的(de)要求(qiu)和方式大不(bu)相同，例如安全管(guan)理(li)；

第(di)三，購物中(zhong)心運營管理(li)(li)與招商管理(li)(li)、營銷管理(li)(li)的密切聯系(xi)導致在實際操作(zuo)中(zhong)要平衡(heng)管理(li)(li)職能與組織結構的安排，從而影響到部門職責和崗位職責的邊界，例如維護公共關系(xi)。

在購(gou)(gou)(gou)物(wu)中(zhong)(zhong)心(xin)(xin)管(guan)(guan)理(li)(li)中(zhong)(zhong)，既要嚴格區分(fen)運(yun)(yun)營(ying)(ying)(ying)管(guan)(guan)理(li)(li)和經(jing)營(ying)(ying)(ying)管(guan)(guan)理(li)(li)，以(yi)免將(jiang)運(yun)(yun)營(ying)(ying)(ying)管(guan)(guan)理(li)(li)的“生產”職能誤(wu)認(ren)為(wei)(wei)整個購(gou)(gou)(gou)物(wu)中(zhong)(zhong)心(xin)(xin)的經(jing)營(ying)(ying)(ying)管(guan)(guan)理(li)(li)職能；也要嚴格區分(fen)運(yun)(yun)營(ying)(ying)(ying)管(guan)(guan)理(li)(li)與物(wu)業管(guan)(guan)理(li)(li)，以(yi)免將(jiang)整個‘轉(zhuan)換(huan)’系統的運(yun)(yun)營(ying)(ying)(ying)管(guan)(guan)理(li)(li)縮影為(wei)(wei)物(wu)業管(guan)(guan)理(li)(li)。”在實(shi)際操作中(zhong)(zhong)，有將(jiang)購(gou)(gou)(gou)物(wu)中(zhong)(zhong)心(xin)(xin)的運(yun)(yun)營(ying)(ying)(ying)管(guan)(guan)理(li)(li)與物(wu)業管(guan)(guan)理(li)(li)分(fen)為(wei)(wei)兩大業務系統的做法，但在購(gou)(gou)(gou)物(wu)中(zhong)(zhong)心(xin)(xin)管(guan)(guan)理(li)(li)范疇中(zhong)(zhong)，物(wu)業管(guan)(guan)理(li)(li)是運(yun)(yun)營(ying)(ying)(ying)管(guan)(guan)理(li)(li)的一部分(fen)。

商業管(guan)(guan)理(li)是資產管(guan)(guan)理(li)的基礎

在“中(zhong)購聯中(zhong)國商(shang)業資產(chan)(chan)(chan)(chan)質(zhi)量提升行動百名精(jing)英人(ren)物(wu)系(xi)列訪談”專題活動中(zhong)，我(wo)曾經(jing)說(shuo)過：運(yun)營(ying)管(guan)(guan)理(li)是(shi)(shi)資產(chan)(chan)(chan)(chan)管(guan)(guan)理(li)的(de)(de)核心(xin)內(nei)容(rong)。從上面的(de)(de)管(guan)(guan)理(li)范疇(chou)分析來看，實(shi)際上包(bao)括兩層(ceng)意(yi)思，一層(ceng)意(yi)思是(shi)(shi)商(shang)業管(guan)(guan)理(li)是(shi)(shi)資產(chan)(chan)(chan)(chan)管(guan)(guan)理(li)的(de)(de)基(ji)礎，第(di)二(er)層(ceng)意(yi)思是(shi)(shi)運(yun)營(ying)管(guan)(guan)理(li)是(shi)(shi)商(shang)業管(guan)(guan)理(li)最(zui)重(zhong)要的(de)(de)工作，這(zhe)是(shi)(shi)由(you)商(shang)業地產(chan)(chan)(chan)(chan)的(de)(de)產(chan)(chan)(chan)(chan)品性質(zhi)決定的(de)(de)。

從購物中心價(jia)值增(zeng)值的角度，商業(ye)管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)是(shi)(shi)(shi)資(zi)(zi)(zi)(zi)產管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)的基礎，資(zi)(zi)(zi)(zi)產管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)過程包括商業(ye)管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)環節（圖2）。如果從投資(zi)(zi)(zi)(zi)的角度來看二者(zhe)的目標是(shi)(shi)(shi)不(bu)(bu)(bu)同的，就投資(zi)(zi)(zi)(zi)方(fang)而言(yan)，最關鍵的一點(dian)是(shi)(shi)(shi)要選(xuan)擇權衡利害，也(ye)就是(shi)(shi)(shi)選(xuan)擇追求(qiu)長遠收益還是(shi)(shi)(shi)解(jie)決(jue)現金(jin)流問題，目標不(bu)(bu)(bu)同，決(jue)定商業(ye)管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)和(he)(he)資(zi)(zi)(zi)(zi)產管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)是(shi)(shi)(shi)一個(ge)長期(qi)盈(ying)利和(he)(he)短期(qi)變現的關系(xi)；從經(jing)營(ying)管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)團(tuan)隊來說，商業(ye)管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)也(ye)好，資(zi)(zi)(zi)(zi)產管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)也(ye)好，目標都是(shi)(shi)(shi)一致，都是(shi)(shi)(shi)通過持續經(jing)營(ying)和(he)(he)管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)創新(xin)使得租金(jin)收入增(zeng)加(jia)，價(jia)值提升(sheng)；對于(yu)資(zi)(zi)(zi)(zi)本(ben)(ben)運營(ying)方(fang)來說，不(bu)(bu)(bu)是(shi)(shi)(shi)通過一般的商品買賣交(jiao)易，而是(shi)(shi)(shi)通過資(zi)(zi)(zi)(zi)本(ben)(ben)市(shi)場來運作，需要獲得超額利潤，所(suo)以它對于(yu)管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)方(fang)和(he)(he)投資(zi)(zi)(zi)(zi)方(fang)的要求(qiu)又不(bu)(bu)(bu)一樣，這取決(jue)于(yu)資(zi)(zi)(zi)(zi)本(ben)(ben)市(shi)場選(xuan)擇的需要和(he)(he)資(zi)(zi)(zi)(zi)本(ben)(ben)運作技術性要求(qiu)。

▲圖(tu) 2 資產管(guan)理(li)與(yu)商業(ye)管(guan)理(li)關系圖(tu)

但從(cong)投資(zi)收(shou)益的市場(chang)法則來看，投資(zi)品本身值錢才是根本，所以資(zi)產(chan)管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)的基礎是商(shang)業(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)，商(shang)業(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)的常(chang)態(tai)是運營管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)。當然，資(zi)產(chan)管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)需要專門的市場(chang)通(tong)道和管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)技術，投資(zi)時機(ji)把控和資(zi)本市場(chang)運作技巧確實可以帶來超額收(shou)益。從(cong)圖2可以看出(chu)，資(zi)本運作團隊與(yu)商(shang)業(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)團隊共同形(xing)成資(zi)產(chan)管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)團隊，雙方(fang)協同工作才能取(qu)得資(zi)產(chan)管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)本意上的成果(guo)。

雖然(ran)現階段國內的資(zi)(zi)產(chan)管(guan)理(li)還缺乏市場條件，本土的資(zi)(zi)產(chan)管(guan)理(li)團隊(dui)還不成熟，購物中心的管(guan)理(li)方式還是以商業(ye)管(guan)理(li)為主(zhu)，但商業(ye)管(guan)理(li)團隊(dui)強化資(zi)(zi)產(chan)管(guan)理(li)的概(gai)念(nian)會給(gei)商業(ye)地產(chan)行業(ye)帶來根(gen)本性的變化。

首(shou)先，從(cong)資(zi)產(chan)管(guan)理(li)角(jiao)度而不是(shi)從(cong)商業(ye)管(guan)理(li)角(jiao)度去(qu)思考，相當于(yu)已經定義了(le)購物(wu)中(zhong)心(xin)的(de)(de)(de)產(chan)品性(xing)(xing)質，它屬于(yu)資(zi)本(ben)(ben)屬性(xing)(xing)，是(shi)投資(zi)品。我(wo)們需要考慮(lv)(lv)到退出，需要考慮(lv)(lv)實現資(zi)本(ben)(ben)的(de)(de)(de)價值，那么就(jiu)把做(zuo)購物(wu)中(zhong)心(xin)產(chan)品的(de)(de)(de)性(xing)(xing)質從(cong)物(wu)業(ye)屬性(xing)(xing)變成了(le)資(zi)本(ben)(ben)屬性(xing)(xing)，這種(zhong)根(gen)本(ben)(ben)性(xing)(xing)的(de)(de)(de)變化倒逼著我(wo)們提高購物(wu)中(zhong)心(xin)的(de)(de)(de)運營管(guan)理(li)水平，也能根(gen)本(ben)(ben)性(xing)(xing)地促進(jin)大家把不好的(de)(de)(de)項(xiang)目(mu)做(zuo)成好的(de)(de)(de)項(xiang)目(mu)。

其次，從(cong)資(zi)(zi)產管(guan)理(li)(li)角(jiao)度而(er)不是(shi)從(cong)商(shang)業(ye)管(guan)理(li)(li)角(jiao)度去(qu)考(kao)核(he)，就是(shi)以資(zi)(zi)本(ben)市(shi)(shi)場(chang)標(biao)(biao)準(zhun)來考(kao)核(he)商(shang)業(ye)管(guan)理(li)(li)團(tuan)隊，對(dui)于(yu)商(shang)業(ye)管(guan)理(li)(li)的(de)(de)考(kao)核(he)指(zhi)標(biao)(biao)會更市(shi)(shi)場(chang)化(hua)、更標(biao)(biao)準(zhun)化(hua)。從(cong)資(zi)(zi)產管(guan)理(li)(li)角(jiao)度而(er)不是(shi)從(cong)商(shang)業(ye)管(guan)理(li)(li)角(jiao)度去(qu)評(ping)估，有利(li)于(yu)購物(wu)中心項目回歸投資(zi)(zi)品(pin)的(de)(de)資(zi)(zi)本(ben)屬性同時，還(huan)有利(li)于(yu)商(shang)業(ye)地產資(zi)(zi)本(ben)市(shi)(shi)場(chang)的(de)(de)形成(cheng)(cheng)和(he)成(cheng)(cheng)長。

資產管(guan)理的難題及趨勢

在商業(ye)地產行業(ye)，如果對購物中心這個(ge)特(te)定產品進行資(zi)產管(guan)理來(lai)說(shuo)，當前主要的難題(ti)有四(si)個(ge)：資(zi)本市場的暢通問題(ti)，購物中心質(zhi)量問題(ti)，資(zi)本管(guan)理團(tuan)隊問題(ti)，房(fang)地產項目盈(ying)利模式問題(ti)。

■ 一個是(shi)資本市場的通(tong)道不暢問題

首先(xian)，國內(nei)的(de)(de)資(zi)(zi)本(ben)市(shi)(shi)場(chang)，目(mu)前(qian)做購物(wu)中(zhong)心這樣的(de)(de)資(zi)(zi)本(ben)產品(pin)，渠(qu)(qu)道(dao)非常(chang)窄。常(chang)用的(de)(de)例如REITS等資(zi)(zi)本(ben)渠(qu)(qu)道(dao)，至今(jin)沒(mei)有(you)正(zheng)式打開，基本(ben)上依托上市(shi)(shi)公(gong)司或信托產品(pin)的(de)(de)運(yun)作(zuo)渠(qu)(qu)道(dao)。其次，直接走(zou)向國際(ji)資(zi)(zi)本(ben)市(shi)(shi)場(chang)，又受到國家對(dui)(dui)資(zi)(zi)本(ben)項(xiang)目(mu)的(de)(de)外匯管制及對(dui)(dui)房(fang)地產項(xiang)目(mu)管制的(de)(de)影響，對(dui)(dui)外走(zou)出去也(ye)(ye)不(bu)見得很(hen)暢通(tong)。國際(ji)投(tou)資(zi)(zi)者(zhe)(zhe)(zhe)對(dui)(dui)商業地產產品(pin)的(de)(de)價(jia)值判(pan)斷及運(yun)作(zuo)模式不(bu)容易(yi)適合中(zhong)國國情，而對(dui)(dui)于(yu)經(jing)營者(zhe)(zhe)(zhe)和物(wu)業持有(you)者(zhe)(zhe)(zhe)來說，目(mu)前(qian)在(zai)國際(ji)對(dui)(dui)外打交道(dao)的(de)(de)經(jing)驗也(ye)(ye)不(bu)豐富，所以借助國際(ji)投(tou)資(zi)(zi)者(zhe)(zhe)(zhe)或資(zi)(zi)本(ben)運(yun)作(zuo)方走(zou)向國際(ji)資(zi)(zi)本(ben)市(shi)(shi)場(chang)的(de)(de)路(lu)也(ye)(ye)很(hen)難。

■ 第(di)二個是(shi)購物(wu)中心質量欠佳問題

當前國內(nei)優質(zhi)的(de)購(gou)(gou)物中(zhong)心(xin)不少，但按國際資本市場標準判定的(de)品質(zhi)不好的(de)購(gou)(gou)物中(zhong)心(xin)更多。出(chu)現較多的(de)劣質(zhi)購(gou)(gou)物中(zhong)心(xin)的(de)原(yuan)因，我(wo)在分(fen)析(xi)國內(nei)購(gou)(gou)物中(zhong)心(xin)二分(fen)之一現象（禹(yu)來《購(gou)(gou)物中(zhong)心(xin)三一原(yuan)理》，載《中(zhong)國購(gou)(gou)物中(zhong)心(xin)》第46期(qi)）時指出(chu)：

一(yi)，國內(nei)的(de)土地(di)建設規劃(hua)與(yu)商業(ye)規劃(hua)脫節(jie)，有相當(dang)數量作為商業(ye)用途的(de)地(di)塊根本不(bu)適合做商業(ye)，至(zhi)少不(bu)適合做購(gou)物中(zhong)心。

第二，現(xian)行的土地(di)(di)出(chu)(chu)讓方式與(yu)商(shang)業項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)開發(fa)規律脫(tuo)節，現(xian)在大宗土地(di)(di)出(chu)(chu)讓時(shi)，大都出(chu)(chu)現(xian)住(zhu)宅(zhai)與(yu)商(shang)業混搭的現(xian)象，房(fang)地(di)(di)產商(shang)為了取得(de)住(zhu)宅(zhai)用(yong)地(di)(di)，通常會先將地(di)(di)塊拿下來再說，甚至用(yong)商(shang)業規劃為幌子爭(zheng)取拿地(di)(di)優(you)惠政策。相當部分(fen)這類用(yong)地(di)(di)上面，住(zhu)宅(zhai)已(yi)經銷(xiao)售完畢商(shang)業項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)根(gen)本沒動(dong)，如果是分(fen)割銷(xiao)售返租的項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)通常是麻煩不斷(duan)。”

第三，“由(you)于購(gou)(gou)物中(zhong)心(xin)這(zhe)種業(ye)態(tai)的技術密集(ji)型特(te)點，如果商業(ye)地產商選擇了(le)購(gou)(gou)物中(zhong)心(xin)特(te)別是(shi)大型購(gou)(gou)物中(zhong)心(xin)的業(ye)態(tai)，從(cong)選址(zhi)階段就要把建成后經營管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)作為開發的重點考慮因素，這(zhe)時候商業(ye)地產商就必須選擇經營管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)團(tuan)隊(dui)(dui)及時到(dao)位(wei)。這(zhe)些年，我應邀診斷其它的購(gou)(gou)物中(zhong)心(xin)項目時，發現因為管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)團(tuan)隊(dui)(dui)不到(dao)位(wei)或管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)團(tuan)隊(dui)(dui)不專業(ye)的現象(xiang)特(te)別突出，對項目帶來(lai)的危害(hai)遠遠超過了(le)資金短缺。”

■ 第(di)三個是資(zi)本(ben)管理團隊短缺問題

雖然(ran)國(guo)內商(shang)業(ye)管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)團隊(dui)(dui)水平參差不(bu)(bu)齊，但在國(guo)內購(gou)物中(zhong)心(xin)多年發(fa)展(zhan)過程中(zhong)，畢竟有不(bu)(bu)少優秀的團隊(dui)(dui)在管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)著優質的購(gou)物中(zhong)心(xin)。資(zi)(zi)(zi)(zi)本(ben)(ben)管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)的鏈(lian)條比商(shang)業(ye)管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)的鏈(lian)條要長，銜(xian)接的環節(jie)比商(shang)業(ye)管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)要多，因而對(dui)資(zi)(zi)(zi)(zi)本(ben)(ben)管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)團隊(dui)(dui)的要求(qiu)是(shi)一(yi)種跨行業(ye)的復合(he)要求(qiu)。雖然(ran)我們講商(shang)業(ye)管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)是(shi)資(zi)(zi)(zi)(zi)本(ben)(ben)管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)的基礎，但如同資(zi)(zi)(zi)(zi)本(ben)(ben)管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)取代不(bu)(bu)了商(shang)業(ye)管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)一(yi)樣，商(shang)業(ye)管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)也(ye)不(bu)(bu)等同于資(zi)(zi)(zi)(zi)本(ben)(ben)管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)。國(guo)內目(mu)前資(zi)(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)的模式尚不(bu)(bu)清晰(xi)，資(zi)(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)團隊(dui)(dui)尚不(bu)(bu)健全(quan)。所以，不(bu)(bu)是(shi)說資(zi)(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)就(jiu)是(shi)資(zi)(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)，更不(bu)(bu)是(shi)將人家項目(mu)拿過來(lai)管(guan)(guan)(guan)(guan)就(jiu)是(shi)輕資(zi)(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)模式。

■ 第四個是房地產項目(mu)盈利模式問(wen)題

國內(nei)住宅、商(shang)鋪等(deng)銷售(shou)型房(fang)地產(chan)(chan)價(jia)格(ge)猛(meng)漲，其平均(jun)利潤率之(zhi)高已經(jing)遠超只租(zu)不售(shou)的(de)(de)(de)商(shang)業地產(chan)(chan)，而且銷售(shou)渠道(dao)簡單、變現(xian)速度快。所以，一(yi)方面，除了房(fang)地產(chan)(chan)開發商(shang)，資本(ben)(ben)市場的(de)(de)(de)運作者(zhe)、投(tou)資者(zhe)，也更熱衷(zhong)于投(tou)資可以銷售(shou)的(de)(de)(de)房(fang)地產(chan)(chan)產(chan)(chan)品(pin)；另一(yi)方面，由于房(fang)地產(chan)(chan)價(jia)格(ge)猛(meng)漲，大多數開發商(shang)都(dou)把商(shang)業地產(chan)(chan)當做住宅、商(shang)鋪等(deng)銷售(shou)項目的(de)(de)(de)陪嫁，沒有人認(ren)真的(de)(de)(de)從經(jing)營(ying)的(de)(de)(de)角度去開發它(ta)本(ben)(ben)身的(de)(de)(de)價(jia)值(zhi)，甚至(zhi)在賺取超額(e)利潤的(de)(de)(de)時候，可以忽略(lve)掉商(shang)業地產(chan)(chan)的(de)(de)(de)資產(chan)(chan)價(jia)值(zhi)。

雖(sui)然購物中心資(zi)(zi)(zi)產管理困難重重，但回歸(gui)到(dao)商業地產產品(pin)性質，購物中心管理最終(zhong)還要走資(zi)(zi)(zi)產管理之(zhi)路。雖(sui)然資(zi)(zi)(zi)本市場(chang)不(bu)是(shi)(shi)想建(jian)(jian)立(li)(li)就建(jian)(jian)立(li)(li)的，但是(shi)(shi)資(zi)(zi)(zi)本市場(chang)又總是(shi)(shi)要尋(xun)找出路，它和(he)國家其他方針政策、經濟增長是(shi)(shi)密切相關的，市場(chang)最終(zhong)逐步(bu)是(shi)(shi)要打開(kai)的。

我們(men)可以從以下三點觀察購物中心資產管理趨勢。

■ 一、資產管理將會成為購物中(zhong)心管理的(de)主要方式

適(shi)用于(yu)購(gou)物中(zhong)心(xin)(xin)資(zi)產(chan)(chan)管(guan)理(li)的(de)(de)(de)(de)資(zi)本(ben)(ben)市(shi)場的(de)(de)(de)(de)建立正處(chu)于(yu)起步(bu)階段(duan)，需要經歷一個過(guo)程。資(zi)本(ben)(ben)市(shi)場的(de)(de)(de)(de)暢(chang)通性問題不是參與購(gou)物中(zhong)心(xin)(xin)資(zi)產(chan)(chan)管(guan)理(li)的(de)(de)(de)(de)投資(zi)方(fang)、管(guan)理(li)方(fang)、資(zi)本(ben)(ben)運(yun)營方(fang)這三方(fang)就(jiu)(jiu)能解決的(de)(de)(de)(de)，跟(gen)整個國家政(zheng)(zheng)策(ce)和宏觀形勢有重要關系。宏觀經濟形勢因(yin)素中(zhong)，跟(gen)購(gou)物中(zhong)心(xin)(xin)資(zi)產(chan)(chan)管(guan)理(li)相關聯的(de)(de)(de)(de)最主要的(de)(de)(de)(de)還是貨幣(bi)政(zheng)(zheng)策(ce)和房地(di)產(chan)(chan)政(zheng)(zheng)策(ce)，兩(liang)者(zhe)之間是密切相關的(de)(de)(de)(de)。當前的(de)(de)(de)(de)房地(di)產(chan)(chan)政(zheng)(zheng)策(ce)如果繼續下去的(de)(de)(de)(de)話，資(zi)產(chan)(chan)管(guan)理(li)的(de)(de)(de)(de)發(fa)展將會推遲(chi)一段(duan)時(shi)間。但(dan)是如果貨幣(bi)政(zheng)(zheng)策(ce)和房地(di)產(chan)(chan)政(zheng)(zheng)策(ce)有重大(da)轉向的(de)(de)(de)(de)話，機會就(jiu)(jiu)來(lai)了。重大(da)轉向就(jiu)(jiu)意味著房地(di)產(chan)(chan)市(shi)場開(kai)始去泡沫化，房地(di)產(chan)(chan)價(jia)格(ge)開(kai)始下跌，而資(zi)產(chan)(chan)管(guan)理(li)在(zai)資(zi)本(ben)(ben)市(shi)場上操作(zuo)的(de)(de)(de)(de)核心(xin)(xin)就(jiu)(jiu)是低(di)買高賣，那么(me)購(gou)物中(zhong)心(xin)(xin)資(zi)產(chan)(chan)管(guan)理(li)黃金時(shi)期(qi)就(jiu)(jiu)到來(lai)了。

■ 第二，資產管(guan)理(li)將大大提升購物(wu)中心商業管(guan)理(li)水平

就目(mu)前而(er)言，國內(nei)購(gou)物中心(xin)的(de)運營(ying)管(guan)理水平之所以低，是(shi)(shi)因為(wei)(wei)有實(shi)力(li)的(de)做這(zhe)(zhe)(zhe)些(xie)事情的(de)人并(bing)沒有把重(zhong)心(xin)放在這(zhe)(zhe)(zhe)上面。但是(shi)(shi)如果(guo)宏觀(guan)形勢(shi)發(fa)生變化，當房地(di)(di)產(chan)(chan)價格暴漲以及貨幣(bi)超發(fa)也控(kong)制(zhi)在一定(ding)限(xian)度(du)的(de)時(shi)候(hou)，商業(ye)地(di)(di)產(chan)(chan)產(chan)(chan)品(pin)會成為(wei)(wei)資(zi)本市場重(zhong)要產(chan)(chan)品(pin)，購(gou)物中心(xin)會成為(wei)(wei)商業(ye)地(di)(di)產(chan)(chan)主(zhu)流產(chan)(chan)品(pin)。這(zhe)(zhe)(zhe)個(ge)時(shi)候(hou)，自(zi)然(ran)而(er)然(ran)的(de)就會倒逼大家把資(zi)產(chan)(chan)管(guan)理的(de)基礎商業(ye)管(guan)理做上去，事實(shi)上中國并(bing)不缺(que)乏這(zhe)(zhe)(zhe)樣的(de)人才和機(ji)會。

■ 第三(san)，購(gou)物中(zhong)心(xin)(xin)贏得更(geng)好(hao)的資產收益關鍵還是(shi)購(gou)物中(zhong)心(xin)(xin)自身價值

不管(guan)(guan)是(shi)以購物(wu)中心為代表的(de)(de)(de)(de)(de)零售(shou)物(wu)業(ye)(ye)，或者其他物(wu)業(ye)(ye)的(de)(de)(de)(de)(de)資(zi)(zi)產(chan)價(jia)(jia)格都是(shi)由(you)租(zu)金(jin)水(shui)平來(lai)決定的(de)(de)(de)(de)(de)。租(zu)金(jin)水(shui)平的(de)(de)(de)(de)(de)提升(sheng)，刨(bao)去地價(jia)(jia)瘋(feng)狂上(shang)漲的(de)(de)(de)(de)(de)因素，還得通過(guo)經營(ying)管(guan)(guan)理(li)去提升(sheng)租(zu)金(jin)水(shui)平，提升(sheng)租(zu)金(jin)才(cai)能提高物(wu)業(ye)(ye)價(jia)(jia)值(zhi)。即便是(shi)進行商業(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)，我(wo)們始終強調價(jia)(jia)值(zhi)領先的(de)(de)(de)(de)(de)理(li)念，做每個(ge)項目(mu)本身(shen)要自身(shen)具有價(jia)(jia)值(zhi)，而且要有超過(guo)同類(lei)產(chan)品的(de)(de)(de)(de)(de)價(jia)(jia)值(zhi)，這種(zhong)管(guan)(guan)理(li)本身(shen)就隱含資(zi)(zi)產(chan)管(guan)(guan)理(li)最基本的(de)(de)(de)(de)(de)要素，就是(shi)使(shi)物(wu)業(ye)(ye)增(zeng)值(zhi)。從資(zi)(zi)產(chan)管(guan)(guan)理(li)角(jiao)度出發，需要加(jia)大現(xian)在企業(ye)(ye)經營(ying)創新的(de)(de)(de)(de)(de)力度，使(shi)得自己(ji)的(de)(de)(de)(de)(de)項目(mu)在資(zi)(zi)本市場上(shang)盡快讓別(bie)人有定價(jia)(jia)的(de)(de)(de)(de)(de)興趣，只有別(bie)人對你有定價(jia)(jia)的(de)(de)(de)(de)(de)興趣后才(cai)會(hui)激起(qi)有購買的(de)(de)(de)(de)(de)興趣，才(cai)能實現(xian)項目(mu)增(zeng)值(zhi)。