商業地產運營的秘訣是什么？商業運營公司告訴你。

　　在經濟進入(ru)高質量發展階段的(de)(de)背(bei)景下(xia)(xia)，消費(fei)需求(qiu)結構的(de)(de)升(sheng)級、新技術主(zhu)導下(xia)(xia)消費(fei)行(xing)為(wei)的(de)(de)變遷正在重新定義商(shang)(shang)業地(di)產(chan)的(de)(de)價值，并對商(shang)(shang)業地(di)產(chan)的(de)(de)開發和運營提出更高要(yao)求(qiu)。未來機遇與挑戰、變革與創(chuang)新、整(zheng)合與分化并存，推動(dong)商(shang)(shang)業地(di)產(chan)的(de)(de)升(sheng)級換代進入(ru)加(jia)速期，商(shang)(shang)業地(di)產(chan)企業不進則退的(de)(de)壓力驟增(zeng)。2018年(nian)已經過半(ban)，各商(shang)(shang)業地(di)產(chan)企業的(de)(de)半(ban)年(nian)報也(ye)在出爐的(de)(de)路(lu)上(shang)，趁此時間，本文帶(dai)你回顧一下(xia)(xia)重點企業17年(nian)年(nian)報透(tou)露的(de)(de)關于產(chan)品(pin)和布局的(de)(de)秘密。

　　首先部分

　　規(gui)模(mo)：管(guan)理規(gui)模(mo)持續增加(jia)，劍指(zhi)50億租(zu)金(jin)

　　2017年，服務業(ye)(ye)(ye)對(dui)經濟增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)長貢獻提升，中(zhong)國社會消(xiao)費品零售(shou)(shou)總額保持(chi)兩(liang)位數(shu)增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)長，為商(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)地產發展奠定(ding)良好基礎。受益于實體零售(shou)(shou)回暖、雙創政策利好等因素，商(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)地產銷售(shou)(shou)仍然保持(chi)較高增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)速。其(qi)中(zhong)，辦公樓、商(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)營業(ye)(ye)(ye)用房(fang)銷售(shou)(shou)面(mian)積(ji)分別增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)長24.3%、18.7%，尤(you)其(qi)是商(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)營業(ye)(ye)(ye)用房(fang)銷售(shou)(shou)增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)速提升，待(dai)售(shou)(shou)面(mian)積(ji)減少215萬平(ping)米(mi)，去庫存(cun)效果顯(xian)著(zhu)。在此背景(jing)下，商(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)地產運營優(you)秀企業(ye)(ye)(ye)加(jia)大對(dui)商(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)地產領域的投入，管理規(gui)模(mo)和租金收入持(chi)續(xu)增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)加(jia)。

　　數(shu)據(ju)來源：各企業(ye)年(nian)報(bao)，中國指數(shu)研究院(yuan)綜合整理

　　從(cong)重(zhong)(zhong)點(dian)企(qi)業(ye)(ye)持(chi)(chi)有(you)物業(ye)(ye)面(mian)(mian)積(ji)來看(kan)，重(zhong)(zhong)點(dian)企(qi)業(ye)(ye)憑借搶抓市(shi)場機(ji)遇，憑借廣泛的布局和(he)成熟的產品線(xian)，實(shi)現持(chi)(chi)有(you)面(mian)(mian)積(ji)穩步增長，9家企(qi)業(ye)(ye)的持(chi)(chi)有(you)面(mian)(mian)積(ji)均值達(da)599.8萬平(ping)，同(tong)比增長14.9%。其中(zhong)，萬達(da)作為(wei)領(ling)先的商業(ye)(ye)物業(ye)(ye)持(chi)(chi)有(you)及管理(li)運營(ying)企(qi)業(ye)(ye)已在(zai)全(quan)國開業(ye)(ye)北京CBD、上海五(wu)角場、成都金(jin)牛、昆明(ming)(ming)西山(shan)等(deng)235座(zuo)萬達(da)廣場，持(chi)(chi)有(you)物業(ye)(ye)面(mian)(mian)積(ji)3151萬平(ping)方(fang)米，同(tong)比增長11.7%，在(zai)持(chi)(chi)有(you)物業(ye)(ye)規模上以明(ming)(ming)顯(xian)優勢領(ling)先于其它企(qi)業(ye)(ye);華(hua)潤、寶龍、龍湖持(chi)(chi)有(you)物業(ye)(ye)面(mian)(mian)積(ji)也均在(zai)300萬平(ping)方(fang)米以上。從(cong)增長率來看(kan)，新城(cheng)、金(jin)茂明(ming)(ming)顯(xian)加大了(le)商業(ye)(ye)地產布局力度，2017年持(chi)(chi)有(you)物業(ye)(ye)面(mian)(mian)積(ji)同(tong)比增長率分別高(gao)達(da)94.5%、75.6%。

　　數(shu)據來源：各企業年報(bao)，中國指(zhi)數(shu)研(yan)究院(yuan)綜合整理

　　從(cong)重點企業(ye)持(chi)有物(wu)業(ye)收入來(lai)看(kan)，9家企業(ye)持(chi)有物(wu)業(ye)收入均值(zhi)達51.1億(yi)元，同比增(zeng)(zeng)長(chang)26.9%。萬達、華潤規(gui)模優勢突出(chu)，持(chi)有物(wu)業(ye)收入均超50億(yi)元，分別達255.2億(yi)元、87.8億(yi)元;值(zhi)得一提的是，新城持(chi)續堅持(chi)住宅與商(shang)業(ye)雙輪(lun)驅動發展(zhan)戰(zhan)略，2017年(nian)新開業(ye)12座吾悅廣場，持(chi)有物(wu)業(ye)收入增(zeng)(zeng)長(chang)翻倍。

　　數(shu)據來源：中(zhong)國指數(shu)研究(jiu)院綜合整理

　　當前(qian)市場(chang)，住宅市場(chang)進入高(gao)位盤整期，商(shang)業(ye)地(di)(di)產(chan)(chan)結構性機遇(yu)不斷涌(yong)現，加之融資難(nan)問題困(kun)擾地(di)(di)產(chan)(chan)房(fang)企(qi)，商(shang)業(ye)地(di)(di)產(chan)(chan)作(zuo)為具有(you)穩定(ding)現金流的優質資產(chan)(chan)受到房(fang)企(qi)的重(zhong)視，先(xian)后有(you)多家房(fang)企(qi)提(ti)出(chu)商(shang)業(ye)地(di)(di)產(chan)(chan)經(jing)營目(mu)標，50億持(chi)有(you)物業(ye)收入將是行業(ye)地(di)(di)位一個(ge)分水(shui)嶺，如龍湖(hu)、金茂均將持(chi)有(you)物業(ye)收入超50億元作(zuo)為商(shang)業(ye)地(di)(di)產(chan)(chan)發(fa)展的目(mu)標之一。

商業管理公司

　　第二部分

　　布(bu)局：二(er)線城(cheng)市占比過(guo)半，南京、北(bei)京等城(cheng)市仍是投資熱點

　　二(er)線城市占比過半，長三角廝(si)殺激烈(lie)

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　　從重點(dian)企(qi)業(ye)商業(ye)地(di)產項(xiang)(xiang)目布(bu)局城(cheng)(cheng)市結構來看(kan)，二線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)市為布(bu)局重點(dian)。重點(dian)企(qi)業(ye)商業(ye)項(xiang)(xiang)目在二線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)市儲備面(mian)積(ji)占比(bi)(bi)過半，達55.3%;如華潤(run)、龍湖在二線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)市的(de)(de)商業(ye)項(xiang)(xiang)目儲備面(mian)積(ji)占比(bi)(bi)分(fen)(fen)別(bie)達66.9%、80.3%。一(yi)線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)市、三(san)(san)四線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)市占比(bi)(bi)分(fen)(fen)別(bie)為14.4%、30.3%，其中，金融街側重布(bu)局一(yi)線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)市，占比(bi)(bi)約69.4%;萬達、新城(cheng)(cheng)憑借廣泛的(de)(de)布(bu)局，在深耕熱點(dian)一(yi)、二線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)市的(de)(de)基礎(chu)上，持續下沉潛力三(san)(san)四線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)市，三(san)(san)四線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)市項(xiang)(xiang)目個數占比(bi)(bi)約為80%、60%。

　　數據(ju)來源：中國指數研(yan)究院綜合整理

　　從區域結構來看，東部(bu)沿(yan)海(hai)(hai)地(di)區成為(wei)各(ge)企(qi)業(ye)(ye)商業(ye)(ye)地(di)產布局重點(dian)。重點(dian)企(qi)業(ye)(ye)在長三角、海(hai)(hai)峽西岸、山東半島(dao)城市(shi)群(qun)的(de)商業(ye)(ye)項目儲備面積占比(bi)較(jiao)高，分別為(wei)39.7%、9.1%、7.9%，其中(zhong)，重點(dian)企(qi)業(ye)(ye)在長三角城市(shi)群(qun)的(de)商業(ye)(ye)項目儲備面積超2500萬平方(fang)米(mi)，如新城控股達977.5萬平方(fang)米(mi)。

　　     南京(jing)、北京(jing)、重慶位列前三

　　數(shu)據(ju)來(lai)源：中(zhong)國指(zhi)數(shu)研究院綜(zong)合整理(li)

　　從布局具體(ti)城(cheng)(cheng)市(shi)來(lai)看，2017年(nian)底，除萬達(da)以外重(zhong)(zhong)點企(qi)業(ye)仍(reng)重(zhong)(zhong)點關注(zhu)經濟實力強勁，消費水平(ping)和(he)服務業(ye)比重(zhong)(zhong)較(jiao)高的一(yi)線城(cheng)(cheng)市(shi)和(he)強二線城(cheng)(cheng)市(shi)，如南京(jing)、北(bei)京(jing)、蘇州(zhou)、杭州(zhou)等(deng)城(cheng)(cheng)市(shi)，重(zhong)(zhong)慶、青(qing)島等(deng)城(cheng)(cheng)市(shi)城(cheng)(cheng)市(shi)化進程處于加速(su)過程中(zhong)，商(shang)用物業(ye)存在(zai)較(jiao)大市(shi)場空間，青(qing)島還(huan)受益于上合(he)峰會(hui)帶來(lai)的基礎設(she)施建設(she)高峰，也(ye)成為重(zhong)(zhong)點企(qi)業(ye)投資(zi)(zi)熱(re)點。泉(quan)州(zhou)作為世茂(mao)重(zhong)(zhong)點投資(zi)(zi)城(cheng)(cheng)市(shi)，正在(zai)建設(she)世茂(mao)摩天城(cheng)(cheng)，因此儲備面積排名較(jiao)為靠前。中(zhong)西部(bu)地區區域中(zhong)心城(cheng)(cheng)市(shi)如長沙、西安(an)、昆(kun)明也(ye)受到商(shang)業(ye)地產(chan)企(qi)業(ye)關注(zhu)。

　　第(di)三部分

　　產品(pin)：商(shang)業地產企業創新產品(pin)線，項目(mu)單體(ti)體(ti)量(liang)以(yi)20萬(wan)平以(yi)下為(wei)主

　　數據(ju)來源：中國指數研究院(yuan)綜合整(zheng)理

　　從(cong)商業儲備項(xiang)目體(ti)量(liang)來看(kan)，10-20萬(wan)(wan)平(ping)體(ti)量(liang)的項(xiang)目儲備較多，占比(bi)約39%，其次是10萬(wan)(wan)平(ping)以下，占比(bi)約23%。各(ge)企(qi)業產品線差(cha)異(yi)較大(da)，萬(wan)(wan)達、龍湖、金融街、大(da)悅(yue)城等企(qi)業20萬(wan)(wan)平(ping)以下體(ti)量(liang)項(xiang)目占多數，寶龍、新城等企(qi)業20-30萬(wan)(wan)平(ping)體(ti)量(liang)項(xiang)目占比(bi)較高，華潤、大(da)悅(yue)城、世茂(mao)(mao)、金茂(mao)(mao)等企(qi)業40萬(wan)(wan)平(ping)以上大(da)體(ti)量(liang)項(xiang)目占比(bi)較高。

　　圖8：部分企業(ye)購(gou)物(wu)中(zhong)心產品(pin)線

　　數(shu)據來源：中(zhong)國(guo)指數(shu)研究院綜合(he)整理

　　2017年，商業(ye)地產(chan)企業(ye)為滿足(zu)人民(min)日益增長的(de)消費(fei)升級需(xu)求，不斷創新、升級產(chan)品(pin)線。

　　一，社區(qu)商業(ye)(ye)作為(wei)(wei)提升居民“僅一公里(li)”生(sheng)(sheng)活(huo)性服(fu)務業(ye)(ye)品(pin)質的(de)重(zhong)要抓手，仍然(ran)是(shi)優秀商業(ye)(ye)地產(chan)企業(ye)(ye)熱衷的(de)領域，未來中國社區(qu)服(fu)務消費將邁入萬億級市場(chang)。大悅(yue)城開(kai)辟主要面(mian)向社區(qu)商業(ye)(ye)的(de)第二產(chan)品(pin)線“大悅(yue)春風里(li)”，以高(gao)頻日常生(sheng)(sheng)活(huo)需求(qiu)為(wei)(wei)品(pin)類導向，打造包涵餐飲、休(xiu)閑、娛樂、社交(jiao)、家庭、親子(zi)在內的(de)生(sheng)(sheng)活(huo)類業(ye)(ye)態(tai)和零(ling)售類業(ye)(ye)態(tai)的(de)一站式生(sheng)(sheng)活(huo)方式中心。

　　第二，隨著全(quan)民(min)消(xiao)費(fei)(fei)能(neng)力和意愿的提(ti)升，消(xiao)費(fei)(fei)需求呈現多(duo)元化、個性(xing)化等特(te)點，商業(ye)地產(chan)運營需要對(dui)新消(xiao)費(fei)(fei)趨(qu)勢保持高敏感度，以(yi)不斷更(geng)(geng)新的業(ye)態組合緊抓顧客需求。如華潤(run)置地開發(fa)出定位為“漫步式城市創造空間”的萬象天(tian)地，以(yi)零(ling)售、設(she)計精品、特(te)色(se)美食、娛樂休閑等豐富業(ye)態，滿足(zu)居民(min)對(dui)于人文、藝術、社交科(ke)技體驗(yan)等全(quan)方位需求。萬達(da)茂(mao)憑借體驗(yan)式商業(ye)所營造出的濃厚商業(ye)氛圍，打(da)造真(zhen)正的一站式體驗(yan)型消(xiao)費(fei)(fei)天(tian)堂。萬達(da)茂(mao)擁有全(quan)年(nian)齡層的街景(jing)游(you)藝小景(jing)，有序分(fen)布在街區(qu)之中，帶來(lai)更(geng)(geng)多(duo)的游(you)逛性(xing)消(xiao)費(fei)(fei)。

　　結(jie)語：2017年，商(shang)業地產(chan)企業以變(bian)革和(he)創新(xin)應對(dui)分化與整(zheng)合的市(shi)(shi)場(chang)，通過(guo)加大商(shang)業地產(chan)布局(ju)力(li)度實現持有(you)物業的快速增長(chang)，同時緊抓熱點一、二線(xian)城市(shi)(shi)及(ji)潛力(li)三(san)線(xian)城市(shi)(shi)市(shi)(shi)場(chang)需(xu)求，圍繞人民對(dui)美好生(sheng)活(huo)的追(zhui)求積(ji)極創新(xin)、升(sheng)級產(chan)品(pin)線(xian)。2018年，商(shang)業地產(chan)企業面(mian)對(dui)日新(xin)月異的技術(shu)和(he)快速變(bian)遷(qian)的消費(fei)者偏(pian)好做出了相應的策略和(he)調整(zheng)，靜(jing)待(dai)半(ban)年報為我們揭(jie)曉(xiao)。