商業運營公司分享高位橫盤或成下半年的主旋律

　　??江(jiang)湖人(ren)稱“老楊(yang)”的(de)上(shang)海(hai)易(yi)居(ju)房地產(chan)(chan)研究院副(fu)院長(chang)楊(yang)紅旭(xu)，是國內知名房地產(chan)(chan)專(zhuan)家中為(wei)數不(bu)多的(de)“實戰(zhan)派”。立足(zu)于自己創立的(de)房地產(chan)(chan)短周(zhou)期理論和板塊輪動理論，楊(yang)紅旭(xu)多次精準地把握(wo)了多個(ge)城市的(de)樓(lou)市起(qi)伏，并被(bei)《南方(fang)都(dou)市報》評為(wei)2012年度房價預測準確率較高的(de)專(zhuan)家之一。

　　??2016年3月，早在(zai)杭(hang)州(zhou)(zhou)這一輪樓(lou)(lou)市(shi)(shi)大(da)行情啟(qi)動(dong)前(qian)半年，楊紅旭(xu)就多次撰文表示看好杭(hang)州(zhou)(zhou)房(fang)地產市(shi)(shi)場的價值潛力，并親自來杭(hang)投(tou)資了奧體板塊(kuai)某(mou)樓(lou)(lou)盤的房(fang)子。之后杭(hang)州(zhou)(zhou)樓(lou)(lou)市(shi)(shi)強(qiang)勢補漲、勢如破(po)竹的故事(shi)，大(da)家都知(zhi)道了。而楊紅旭(xu)也憑借(jie)這一波大(da)膽精準的操作，在(zai)杭(hang)州(zhou)(zhou)名聲大(da)噪，吸粉無數。

　　??時隔兩年(nian)多，如今整個樓(lou)市的大環(huan)境已經發生了翻天(tian)覆地的變化(hua)，杭(hang)州樓(lou)市也走到了一個微妙(miao)的階段。那么，曾經成功抄(chao)底杭(hang)州的楊紅旭(xu)，對于杭(hang)州樓(lou)市接下來的走向，又有什么樣的判(pan)斷呢?近日，錢(qian)報記者采訪了這位業內(nei)大咖。

　　??2015年和2016年是合理補(bu)漲(zhang)

　　??2017年之后略有泡沫跡(ji)象

　　??說起當年(nian)為何看(kan)好(hao)杭州、看(kan)好(hao)奧體板(ban)塊，楊紅(hong)旭的(de)話匣子打開了。

　　??“在國(guo)內這么多二線(xian)城市中，杭(hang)州(zhou)(zhou)的(de)城市能級(ji)、城建風(feng)貌(mao)、經濟基礎、民富(fu)程度等方方面面都是(shi)比(bi)較突出(chu)的(de)。2009年(nian)至2015年(nian)，杭(hang)州(zhou)(zhou)房(fang)(fang)(fang)(fang)地產市場經歷(li)了(le)跌宕起伏，尤其是(shi)從2011年(nian)到2015年(nian)，杭(hang)州(zhou)(zhou)經歷(li)了(le)5年(nian)的(de)房(fang)(fang)(fang)(fang)產下跌周期，房(fang)(fang)(fang)(fang)價(jia)已(yi)經調整得比(bi)較充分了(le)。”楊紅旭說，到了(le)2016年(nian)初，杭(hang)州(zhou)(zhou)樓市雖然成交量(liang)已(yi)經放(fang)量(liang)增長(chang)，但(dan)房(fang)(fang)(fang)(fang)價(jia)仍徘(pai)徊在低位，“當時北上廣(guang)深幾個(ge)一線(xian)城市的(de)房(fang)(fang)(fang)(fang)價(jia)已(yi)經暴漲(zhang)，以廈門、南(nan)京、蘇州(zhou)(zhou)、合(he)肥這‘四(si)小龍’為代表的(de)個(ge)別二線(xian)城市的(de)房(fang)(fang)(fang)(fang)價(jia)也(ye)都已(yi)經瘋漲(zhang)。”相比(bi)之下，杭(hang)州(zhou)(zhou)還有舉(ju)辦G20峰會(hui)的(de)大利(li)好，因此杭(hang)州(zhou)(zhou)房(fang)(fang)(fang)(fang)價(jia)的(de)補漲(zhang)，幾乎(hu)已(yi)是(shi)鐵板釘(ding)釘(ding)的(de)事情。

　　??在楊紅旭看來，很多年前，在中國(guo)樓市黃金十年時，全國(guo)樓市具風向標(biao)意義的兩座城市，一是(shi)深圳(zhen)，一是(shi)杭州。“2015年深圳(zhen)樓市再度(du)啟動，房價上漲幅度(du)全國(guo)之最，把第二名(ming)上海甩出了一條(tiao)街，把北京與廣(guang)州甩出兩三條(tiao)街。”

　　??杭(hang)(hang)州當(dang)時被遠(yuan)遠(yuan)甩在(zai)后面。楊紅旭(xu)認為主要原(yuan)因(yin)在(zai)于(yu)2011年之后整個浙江板塊(kuai)(kuai)樓(lou)市淪陷，其中溫州是(shi)(shi)重災區，作為省會的(de)杭(hang)(hang)州也受牽連，之后的(de)連年下跌(die)，其實也是(shi)(shi)對2007年和2009年那兩輪杭(hang)(hang)州房(fang)價大(da)漲的(de)修(xiu)正(zheng)。不(bu)過(guo)經歷五年深(shen)度(du)調整之后，自(zi)2014年8月開(kai)(kai)始，杭(hang)(hang)州樓(lou)市出現企穩(wen)復蘇(su)的(de)苗頭，住宅(zhai)成(cheng)交量持續大(da)增，庫存量減少(shao)，從2015年二季度(du)開(kai)(kai)始，杭(hang)(hang)州房(fang)價開(kai)(kai)始小漲，2016年春節過(guo)后，更是(shi)(shi)成(cheng)交**，很多板塊(kuai)(kuai)房(fang)價步入加速上漲通(tong)道。

　　??2015年(nian)7月，楊紅旭(xu)在上海《新(xin)聞晨報》發表(biao)專欄文章(zhang)，標(biao)題就是——《抄底杭州(zhou)樓市正當時(shi)》。文中觀點(dian)鮮明地認(ren)為(wei)未來兩三年(nian)杭州(zhou)房價上漲空間(jian)可能比(bi)一線城市還要大。

　　??雖(sui)然早早看準了(le)(le)趨勢，楊紅旭在實際行動上還是稍微(wei)慢了(le)(le)半年(nian)，不(bu)(bu)過他也不(bu)(bu)遺憾：“雖(sui)然2015年(nian)下半年(nian)是抄底杭州的節點，所幸2016年(nian)初(chu)杭州房價還未大漲，仍是比較好的入市(shi)時(shi)機(ji)。”

　　??他也(ye)坦言，在自己這(zhe)些年的(de)(de)樓市實戰經(jing)(jing)驗中，杭(hang)州的(de)(de)這(zhe)次投資是經(jing)(jing)典(dian)的(de)(de)案例之(zhi)一，并且(qie)收益也(ye)是比較高的(de)(de)。

　　??算起(qi)來，杭州(zhou)(zhou)樓(lou)(lou)市(shi)的(de)這輪行情已經持續了2年(nian)(nian)多。不(bu)過(guo)楊紅旭堅持認(ren)為，“從(cong)2015年(nian)(nian)下半年(nian)(nian)到2016年(nian)(nian)底這段時間，杭州(zhou)(zhou)的(de)樓(lou)(lou)市(shi)屬(shu)于合理(li)補漲;但是從(cong)2017年(nian)(nian)到現(xian)在，已經表現(xian)出(chu)了泡(pao)沫(mo)的(de)跡(ji)象。”在他看來，去年(nian)(nian)以來杭州(zhou)(zhou)樓(lou)(lou)市(shi)出(chu)現(xian)開發商不(bu)計成本拿地，購房者不(bu)惜抵押(ya)貸(dai)款全(quan)款買房，全(quan)城人民都在討論(lun)房子，這種種跡(ji)象都是過(guo)火(huo)的(de)樓(lou)(lou)市(shi)表現(xian)。

　　??下半年杭州(zhou)樓市

　　??降溫及高(gao)位盤整(zheng)或(huo)成主旋律

　　??一個城(cheng)市的(de)(de)房價冷熱，土(tu)(tu)地(di)市場(chang)無(wu)疑是直(zhi)觀(guan)的(de)(de)溫度計。在楊紅旭對樓市大勢(shi)的(de)(de)分析理(li)論體系中，土(tu)(tu)地(di)視角也是重要(yao)的(de)(de)組(zu)成部分。

　　??比如2016年3月那會兒，杭州主城(cheng)區一宗寶地出讓，引來(lai)綠(lv)城(cheng)、信達、濱(bin)江、大家、金茂首開聯合(he)體、合(he)景泰(tai)富、龍湖、地鐵萬科聯合(he)體、招商(shang)、旭輝(hui)、融信、保利、融創等16家房(fang)企爭搶，經過(guo)56輪(lun)競價(jia)，被(bei)綠(lv)城(cheng)以(yi)37.35億元總價(jia)(即鳳起潮(chao)鳴項目)拿下(xia)，折(zhe)合(he)樓(lou)面(mian)價(jia)45368元/m2，一舉刷(shua)新杭州宅地樓(lou)面(mian)價(jia)紀錄，至今仍未(wei)被(bei)超越。“土地市場的火熱(re)，彰(zhang)顯著開發(fa)商(shang)對未(wei)來(lai)市場的樂觀和信心。”

　　??時(shi)過境(jing)遷，進(jin)入2018年(nian)(nian)年(nian)(nian)中以來，杭州(zhou)土(tu)拍開始轉向。尤其是7月(yue)16日(ri)，杭州(zhou)主城區再次(ci)推出(chu)3宗(zong)(zong)重量級寶地(di)，其中一(yi)宗(zong)(zong)位(wei)于豪(hao)宅云集的(de)(de)(de)錢江(jiang)新(xin)城南星(xing)橋板(ban)塊，另兩宗(zong)(zong)位(wei)于這(zhe)幾年(nian)(nian)風頭甚勁(jing)的(de)(de)(de)濱江(jiang)區，若(ruo)是擱在去年(nian)(nian)都是開發商爭搶的(de)(de)(de)“肥肉(rou)”，然(ran)而這(zhe)次(ci)房企都非常理(li)性，南星(xing)橋地(di)塊由濱江(jiang)集團拿下，樓(lou)面(mian)價(jia)僅36086元/m2，“地(di)價(jia)回到兩年(nian)(nian)前(qian)”;濱江(jiang)區的(de)(de)(de)兩宗(zong)(zong)地(di)溢價(jia)率都不算高，溫州(zhou)時(shi)代拿的(de)(de)(de)這(zhe)宗(zong)(zong)地(di)，比起一(yi)周(zhou)前(qian)出(chu)讓(rang)的(de)(de)(de)另一(yi)宗(zong)(zong)濱江(jiang)地(di)塊位(wei)置更佳，每平方米地(di)價(jia)卻(que)下降了千元。

　　??“從近(jin)日的(de)杭州土(tu)(tu)拍結(jie)果來看，有(you)(you)兩個顯著(zhu)特征。一(yi)個是算(suan)上配建面積的(de)地(di)價，相比同(tong)區域內的(de)樓面價都(dou)(dou)出現了明顯下滑;二(er)是拿(na)地(di)的(de)開(kai)(kai)(kai)發(fa)商都(dou)(dou)是浙江本土(tu)(tu)房企，已(yi)經(jing)看不(bu)到全國性(xing)大開(kai)(kai)(kai)發(fa)商如(ru)萬科的(de)身影(ying)，甚至這兩年(nian)拿(na)地(di)兇(xiong)猛的(de)閩系(xi)開(kai)(kai)(kai)發(fa)商如(ru)陽光城(cheng)、旭(xu)輝、融信，在土(tu)(tu)地(di)市場的(de)聲勢也(ye)明顯減弱。這說明開(kai)(kai)(kai)發(fa)商的(de)預(yu)期已(yi)經(jing)發(fa)生逆轉(zhuan)，他們嗅(xiu)到了后市有(you)(you)風險的(de)氣息。”楊紅旭(xu)說，從目前全國的(de)土(tu)(tu)地(di)市場來看，一(yi)線城(cheng)市和強二(er)線城(cheng)市已(yi)經(jing)全面降溫(wen)。

　　??除了土地市場(chang)，目前(qian)杭(hang)(hang)州(zhou)新房(fang)市場(chang)搖號(hao)熱度也(ye)在(zai)下(xia)降，二手房(fang)市場(chang)的成交量持續走低，楊紅旭說，這些都是樓(lou)市進入盤整(zheng)期的信號(hao)。“降溫、高位橫(heng)盤是杭(hang)(hang)州(zhou)樓(lou)市下(xia)半(ban)年的主旋(xuan)律。”

　　??至(zhi)于房價(jia)(jia)會否(fou)出(chu)現下(xia)調，他認為，隨(sui)著接(jie)下(xia)來一些高價(jia)(jia)地塊的上(shang)市，政(zheng)府(fu)也許(xu)會結合開發(fa)商(shang)的拿地成本綜(zong)合考(kao)慮，限(xian)價(jia)(jia)的尺度可能會稍(shao)微(wei)松一點(dian)，但是同時價(jia)(jia)格的壓力會導致(zhi)量能的萎縮。

　　??“從(cong)貨(huo)幣政策和資金面來(lai)看，現在信貸把控還是比較嚴，民間金融也(ye)不順暢，無(wu)論是開發端還是購房端，資金流動性都(dou)很緊，樓市量能(neng)(neng)入冬很可能(neng)(neng)就在下半年。”楊紅(hong)旭認為，量能(neng)(neng)萎縮久了(le)，價格(ge)必然(ran)會下來(lai)，“調整(zheng)大概率出現在明年。”