因(yin)為租(zu)金(jin)是市場化的(de)，而租(zu)金(jin)也(ye)是招商(shang)(shang)的(de)核心要素之一，導致租(zu)金(jin)定價(jia)問題同樣成為商(shang)(shang)業(ye)地產(chan)運營端專業(ye)管理團隊與開(kai)發商(shang)(shang)沖(chong)突的(de)焦點。前者希望能夠(gou)提供有市場競爭力(li)的(de)租(zu)金(jin)水平(ping)以利于招商(shang)(shang)和商(shang)(shang)家進駐(zhu)，而后者希望租(zu)金(jin)足夠(gou)高以減少(shao)自己在商(shang)(shang)業(ye)地產(chan)運營期(qi)的(de)現金(jin)流虧空。

　　這(zhe)樣一來，運(yun)(yun)營端投(tou)資人和(he)(he)開發商與專業運(yun)(yun)營管(guan)理團隊或者運(yun)(yun)營商之間的(de)沖突則不(bu)可避免，必(bi)然出現雙方溝(gou)通(tong)上的(de)鴻溝(gou)和(he)(he)交(jiao)流上的(de)斷層。

　　開發商(shang)(shang)和運(yun)(yun)營(ying)商(shang)(shang)或(huo)者(zhe)(zhe)管理團(tuan)隊之間出現的(de)交流斷(duan)層造(zao)成(cheng)的(de)溝通鴻溝是(shi)由雙方(fang)不同的(de)訴求造(zao)成(cheng)的(de)，本來也無(wu)可厚非。但(dan)是(shi)在(zai)(zai)強調(diao)專業性的(de)運(yun)(yun)營(ying)商(shang)(shang)或(huo)者(zhe)(zhe)運(yun)(yun)營(ying)管理團(tuan)隊來看，常(chang)常(chang)認為是(shi)因(yin)為作(zuo)為投資(zi)人和物(wu)業持有人的(de)開發商(shang)(shang)缺乏(fa)商(shang)(shang)業地產(chan)運(yun)(yun)營(ying)思維(wei)且急功近利造(zao)成(cheng)的(de)，使得雙方(fang)的(de)交流與溝通難以(yi)在(zai)(zai)一(yi)個維(wei)度(du)上(shang)進行，也就是(shi)大家口頭說(shuo)的(de)“不在(zai)(zai)一(yi)個頻(pin)道(dao)上(shang)”或(huo)者(zhe)(zhe)雞同鴨講。

　　可是，投(tou)資(zi)人和(he)物業持有人當(dang)然也有自(zi)己(ji)的(de)(de)(de)訴求，當(dang)然希(xi)望經營性(xing)現金流盡快回證，必(bi)然會控制在商(shang)業地產運(yun)營上的(de)(de)(de)投(tou)入對于自(zi)身(shen)現金流的(de)(de)(de)消耗(hao)和(he)傾向于較高(gao)的(de)(de)(de)租金定價。

　　專業(ye)管理團隊或(huo)者商業(ye)地(di)產運(yun)營商的(de)(de)(de)訴求當然(ran)也是(shi)正確的(de)(de)(de)，是(shi)為了獲得更(geng)好(hao)的(de)(de)(de)運(yun)營效果(guo)從(cong)而(er)提高租(zu)金(jin)收(shou)入進(jin)而(er)提高物業(ye)自身估(gu)值。可是(shi)開發(fa)商考慮(lv)的(de)(de)(de)是(shi)企業(ye)需要(yao)整體性生存與發(fa)展的(de)(de)(de)問題，因此更(geng)多的(de)(de)(de)還是(shi)需要(yao)商業(ye)地(di)產運(yun)營從(cong)現(xian)金(jin)流的(de)(de)(de)角度去配合和支持開發(fa)性業(ye)務(wu)的(de)(de)(de)進(jin)行(xing)。

　　這樣一來(lai)，就必然導(dao)致了(le)欲主(zhu)導(dao)運(yun)營(ying)的(de)專業管理團(tuan)隊或(huo)者商(shang)(shang)業地產運(yun)營(ying)商(shang)(shang)自(zi)認為(wei)是主(zhu)家“小姐”，實際(ji)上(shang)卻(que)淪為(wei)了(le)開發商(shang)(shang)“丫鬟”的(de)命運(yun)。

　　運營商和(he)運營團隊真(zhen)正要(yao)成為商業地產運營主(zhu)導者的(de)話，前(qian)提條件是(shi)不(bu)但(dan)能夠(gou)依靠經(jing)營性現金流(liu)來(lai)承(cheng)擔運營成本，還能夠(gou)覆蓋作為機會成本的(de)無風(feng)險利率，可(ke)是(shi)這一點又是(shi)目前(qian)的(de)市場狀(zhuang)態下(xia)無法實現的(de)。

　　反過(guo)來來看，運(yun)營端作(zuo)(zuo)(zuo)為(wei)(wei)投資人和物業持有人的(de)(de)開發商實際上也(ye)(ye)承擔了(le)巨(ju)大的(de)(de)現(xian)金流壓力(li)，在此種狀態下(xia)還(huan)要面對高企的(de)(de)運(yun)營成本和市場競爭之下(xia)“苛刻”的(de)(de)招商條件(jian)，也(ye)(ye)就產(chan)生了(le)一(yi)種被作(zuo)(zuo)(zuo)為(wei)(wei)雇員的(de)(de)商業地(di)產(chan)運(yun)營團隊或作(zuo)(zuo)(zuo)為(wei)(wei)“打工(gong)者”的(de)(de)運(yun)營商和作(zuo)(zuo)(zuo)為(wei)(wei)租戶(hu)的(de)(de)商業品牌運(yun)營商所逼迫的(de)(de)“黃(huang)世仁被楊(yang)白勞(lao)欺負”的(de)(de)感覺。

　　這樣一(yi)(yi)來商(shang)業地(di)產運(yun)(yun)(yun)營(ying)(ying)(ying)端就(jiu)(jiu)出現了(le)目(mu)(mu)前比較(jiao)普(pu)遍狀態(tai)，就(jiu)(jiu)是業主(zhu)(zhu)與(yu)開發商(shang)很難(nan)賺(zhuan)到(dao)錢(qian)(qian)或(huo)這樣一(yi)(yi)來商(shang)業地(di)產運(yun)(yun)(yun)營(ying)(ying)(ying)端就(jiu)(jiu)出現了(le)目(mu)(mu)前比較(jiao)普(pu)遍狀態(tai)，就(jiu)(jiu)是業主(zhu)(zhu)與(yu)開發商(shang)很難(nan)賺(zhuan)到(dao)錢(qian)(qian)或(huo)者在艱(jian)難(nan)維(wei)持、招(zhao)商(shang)和運(yun)(yun)(yun)營(ying)(ying)(ying)甚至成為項目(mu)(mu)經營(ying)(ying)(ying)性現金(jin)流的無底洞(dong)，而(er)運(yun)(yun)(yun)營(ying)(ying)(ying)商(shang)和運(yun)(yun)(yun)營(ying)(ying)(ying)團隊也(ye)舉步維(wei)艱(jian)，與(yu)開發商(shang)項目(mu)(mu)埋怨。但是作(zuo)為第三方(fang)租(zu)(zu)戶(hu)的商(shang)家日子也(ye)不(bu)好(hao)過(guo)，常(chang)常(chang)也(ye)因為租(zu)(zu)金(jin)高(gao)企而(er)紛(fen)紛(fen)關(guan)店走人。