相比住宅(zhai)地(di)產(chan)而(er)言，商(shang)業(ye)地(di)產(chan)的精細化管控要求(qiu)更高，住宅(zhai)地(di)產(chan)的報表(biao)精確度以(yi)“萬元(yuan)”計，而(er)商(shang)業(ye)地(di)產(chan)的報表(biao)要精細到元(yuan)甚至角、分，因而(er)要求(qiu)商(shang)業(ye)地(di)產(chan)的預算(suan)管控體(ti)系能(neng)夠真正建(jian)立起來。在(zai)預算(suan)管控方(fang)面的難點主要體(ti)現(xian)在(zai)實現(xian)以(yi)下三個(ge)方(fang)面可控。

1、預算目標可控

商(shang)業地產(chan)預(yu)算(suan)(suan)目(mu)標(biao)(biao)的編制更(geng)為(wei)復(fu)雜(za)，同樣是收(shou)(shou)支兩條線，商(shang)業地產(chan)的收(shou)(shou)入預(yu)算(suan)(suan)目(mu)標(biao)(biao)需分(fen)為(wei)銷售收(shou)(shou)入和(he)租金收(shou)(shou)入；支出預(yu)算(suan)(suan)目(mu)標(biao)(biao)需分(fen)為(wei)開發成本、運營(ying)成本和(he)三大費用。其中“租金收(shou)(shou)入預(yu)算(suan)(suan)目(mu)標(biao)(biao)”和(he)“運營(ying)成本預(yu)算(suan)(suan)目(mu)標(biao)(biao)”的編制及過程控制顯得尤為(wei)重要。

標(biao)桿企(qi)業L企(qi)的解決思路，一是基(ji)于合同的租金預算(suan)管控體(ti)系。

首先(xian)，基于合同的(de)預算編制思路(lu)。L企的(de)租金預算目標是基于每(mei)個商(shang)鋪的(de)每(mei)個合同來編制，如(ru)果存在空鋪情況(kuang)，則(ze)通(tong)過“預計合同”的(de)方(fang)式解決。

其次，預(yu)計合(he)同服從(cong)整體(ti)租金規(gui)劃。空鋪(pu)(pu)所對應的(de)(de)“預(yu)計合(he)同”租金規(gui)劃，取(qu)決于此(ci)(ci)商鋪(pu)(pu)所對應的(de)(de)業(ye)態(tai)規(gui)劃，如果此(ci)(ci)鋪(pu)(pu)規(gui)劃為餐飲業(ye)態(tai)，則需參照餐飲業(ye)態(tai)的(de)(de)租金規(gui)劃目標，來倒算出此(ci)(ci)商鋪(pu)(pu)今年必須貢獻的(de)(de)租金收益，從(cong)而推導出最遲開業(ye)的(de)(de)時間要求。

再次(ci)，四個維(wei)度把關預算(suan)目標(biao)。各商鋪對(dui)應的(de)租金預算(suan)目標(biao)確定后，在簽訂(ding)合同(tong)(tong)(tong)(tong)的(de)過程中，基(ji)于預算(suan)單價、保底收(shou)入、上手合同(tong)(tong)(tong)(tong)價格(ge)、同(tong)(tong)(tong)(tong)樓層同(tong)(tong)(tong)(tong)業態高租金水平(ping)等四個維(wei)度，與合同(tong)(tong)(tong)(tong)價進行對(dui)比，決定是否審批此合同(tong)(tong)(tong)(tong)。

租(zu)賃政(zheng)策(ce)實時監控。如果有新(xin)的(de)租(zu)賃政(zheng)策(ce)出臺，L企還將各合同執行的(de)情況與租(zu)賃政(zheng)策(ce)進行實時比(bi)對，找到(dao)與租(zu)賃政(zheng)策(ce)不吻合的(de)點。