目前在我(wo)過集團性質的開(kai)發(fa)企業(ye)，近期(qi)開(kai)發(fa)的很多(duo)(duo)項目多(duo)(duo)半與商業(ye)運(yun)作有(you)關，雖然(ran)我(wo)沒有(you)從事過大型商業(ye)地產開(kai)發(fa)企業(ye)管理(li)，但(dan)就國內目前大力(li)推廣商業(ye)地產的諸多(duo)(duo)集團來說，主要是商業(ye)地產運(yun)做(zuo)模式初(chu)步研(yan)究(jiu)整(zheng)理(li)如下：

　　1、如何使商業地產開(kai)發風險下降

　　創建(jian)商業(ye)(ye)和地(di)產開(kai)發(fa)相結合(he)的(de)“訂單地(di)產”的(de)全(quan)新模式。而訂單地(di)產是商業(ye)(ye)公司在(zai)進(jin)(jin)行(xing)(xing)商業(ye)(ye)地(di)產運作過程中采用的(de)一種先進(jin)(jin)的(de)經(jing)營模式，也是引(yin)以(yi)為豪的(de)一項創新。其做法是與其跨國企業(ye)(ye)和國內知名企業(ye)(ye)建(jian)立了廣泛而深入的(de)戰(zhan)略(lve)合(he)作關系。開(kai)發(fa)集(ji)團(tuan)投資建(jian)設經(jing)營性質的(de)商業(ye)(ye)廣場在(zai)項目確定前，都與合(he)作伙伴(ban)共(gong)同(tong)(tong)進(jin)(jin)行(xing)(xing)市場調(diao)研(yan)，以(yi)不(bu)同(tong)(tong)的(de)身份，從地(di)產和商業(ye)(ye)經(jing)營兩個不(bu)同(tong)(tong)角度來進(jin)(jin)行(xing)(xing)科學、嚴密的(de)分析和論證，在(zai)得出一致(zhi)結論后(hou)，由開(kai)發(fa)集(ji)團(tuan)進(jin)(jin)行(xing)(xing)地(di)產開(kai)發(fa)，并與合(he)作伙伴(ban)簽訂框(kuang)架性協議(yi)。

　　只有這樣，開(kai)發(fa)(fa)的(de)(de)(de)商(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)地(di)產項目就可(ke)以大(da)限度的(de)(de)(de)滿足經營(ying)商(shang)(shang)(shang)(shang)的(de)(de)(de)經營(ying)發(fa)(fa)展(zhan)需求，又保證了開(kai)發(fa)(fa)商(shang)(shang)(shang)(shang)的(de)(de)(de)銷售通道順(shun)暢。而且(qie)，在大(da)規(gui)模城市新區(qu)的(de)(de)(de)開(kai)發(fa)(fa)建設中，營(ying)建購(gou)物(wu)(wu)中心(xin)可(ke)以說是(shi)形成(cheng)一(yi)種生產力，可(ke)以快(kuai)速有效(xiao)的(de)(de)(de)帶動(dong)該(gai)地(di)區(qu)發(fa)(fa)展(zhan)成(cheng)居住、辦公、購(gou)物(wu)(wu)、休閑、娛樂功能(neng)齊全的(de)(de)(de)成(cheng)熟地(di)區(qu)，造成(cheng)相關地(di)域、物(wu)(wu)業(ye)開(kai)發(fa)(fa)的(de)(de)(de)急劇升(sheng)值和高額盈利。，集團(tuan)商(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)管理有限公司(si)先與不同業(ye)態(tai)的(de)(de)(de)較(jiao)強商(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)連鎖企業(ye)簽訂協議，由集團(tuan)性開(kai)發(fa)(fa)企業(ye)購(gou)地(di)開(kai)發(fa)(fa)，竣(jun)工后由商(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)企業(ye)負責經營(ying)。

　　開發(fa)集團的商業模式(shi)的特色使之達到(dao)強(qiang)強(qiang)聯合、強(qiang)中納(na)強(qiang)。引進知名品牌主力店(dian)與其洽談，談判一定很艱(jian)難(nan)，要聘請優秀律師。

　　選擇戰略合作(zuo)伙伴要有三個不同等級的標準(zhun)：

　　(1)有強大的吸(xi)引力和(he)凝聚力的世界500強企業;

　　(2)社會(hui)知名度高(gao)，親和(he)力強的企(qi)業;

　　(3)國內相關行業的前幾名。此(ci)舉意在增(zeng)強(qiang)集(ji)團商業廣場的影響力和抗風險的能力。

　　集團現有從事住宅房(fang)地產和商業房(fang)地產開(kai)發的專業人員必須年(nian)輕化，平均(jun)年(nian)齡在35歲左右，全部具(ju)有大學本科以上學歷，碩士(shi)、博士(shi)達到占員工總數的50%以上，管理(li)層全部具(ju)有碩士(shi)以上學歷。

　　2、進(jin)行結構(gou)調(diao)整方案

　　經營方式的調(diao)整分(fen)為兩個方面：一是加強整體(ti)營銷，對部分(fen)已經售出的商(shang)鋪進行大力包裝與宣傳;　　二是進行股份(fen)制改革(ge)與重組，使商(shang)業公司與戰略合作伙伴的關系(xi)將轉變為股東(dong)關系(xi)。

　　確(que)立商(shang)業地(di)產和住宅地(di)產“兩條(tiao)腿走路(lu)”的(de)方(fang)向是重(zhong)大戰(zhan)略的(de)調整(zheng)，商(shang)業地(di)產可以(yi)進(jin)行(xing)戰(zhan)術的(de)調整(zheng)：只租(zu)不售，并且(qie)伴以(yi)業態(tai)的(de)重(zhong)新組(zu)合(he)。調整(zheng)為主力店、單店各占50%。如果主力店比(bi)例太重(zhong)，那就只是在為銀行(xing)打工。

　　3、商業地產的目標的確立

　　要(yao)(yao)做(zuo)(zuo)商業(ye)(ye)地(di)產(chan)就(jiu)要(yao)(yao)有(you)幾十年，甚(shen)至上百(bai)年的(de)企(qi)業(ye)(ye)目標(biao)。而(er)要(yao)(yao)做(zuo)(zuo)百(bai)年企(qi)業(ye)(ye)，就(jiu)必須有(you)穩定的(de)收入來源。住宅地(di)產(chan)的(de)現金流很(hen)不穩定，受政策和市場(chang)的(de)影(ying)響很(hen)大，所以(yi)(yi)確立(li)了發展商業(ye)(ye)地(di)產(chan)和“收租(zu)物業(ye)(ye)”的(de)方向(xiang)。但中小企(qi)業(ye)(ye)租(zu)住商業(ye)(ye)物業(ye)(ye)也不可靠，所以(yi)(yi)要(yao)(yao)傍“大企(qi)業(ye)(ye)”而(er)且要(yao)(yao)有(you)傍跨(kua)國企(qi)業(ye)(ye)的(de)想法(fa)。

　　4、商業(ye)地產的資(zi)金缺口(kou)處理

　　當(dang)一(yi)個地(di)產(chan)開發企(qi)(qi)業(ye)從決定邁(mai)出(chu)全國化大規模擴(kuo)(kuo)(kuo)張(zhang)(zhang)步伐時(shi),和其(qi)他正(zheng)處(chu)于急劇擴(kuo)(kuo)(kuo)張(zhang)(zhang)期的(de)企(qi)(qi)業(ye)一(yi)樣，資(zi)(zi)(zi)金(jin)鏈也是一(yi)個被質疑的(de)問(wen)題(ti)。該企(qi)(qi)業(ye)就無法回(hui)避資(zi)(zi)(zi)金(jin)的(de)問(wen)題(ti)。很顯然(ran)，、開發建(jian)設的(de)批購物廣場(chang)，之所以(yi)多采(cai)(cai)用出(chu)售(shou)商鋪(pu)的(de)方式，正(zheng)是出(chu)于實現快速(su)資(zi)(zi)(zi)金(jin)回(hui)收(shou)的(de)需要。如果“停售(shou)改租”，那么由于擴(kuo)(kuo)(kuo)張(zhang)(zhang)所造成的(de)資(zi)(zi)(zi)金(jin)壓力下(xia)(xia)在(zai)沒緩(huan)過一(yi)口氣來的(de)時(shi)候，又面臨(lin)著更大的(de)資(zi)(zi)(zi)金(jin)壓力，商鋪(pu)不賣，資(zi)(zi)(zi)金(jin)是會更緊張(zhang)(zhang)”，在(zai)這種背(bei)景下(xia)(xia)，開發商必(bi)須放慢(man)了商業(ye)地(di)產(chan)的(de)擴(kuo)(kuo)(kuo)張(zhang)(zhang)速(su)度。在(zai)資(zi)(zi)(zi)金(jin)與(yu)速(su)度的(de)張(zhang)(zhang)力中，要采(cai)(cai)取的(de)是暫時(shi)忍痛犧牲速(su)度的(de)做法。