商業地產(chan)(chan)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)運營管(guan)(guan)理(li)分為(wei)前期開發過(guo)程的(de)(de)(de)(de)(de)(de)運營管(guan)(guan)理(li)和后期的(de)(de)(de)(de)(de)(de)商業管(guan)(guan)理(li)。“運營管(guan)(guan)理(li)”這一術語是(shi)(shi)由“生(sheng)(sheng)(sheng)產(chan)(chan)管(guan)(guan)理(li)”演變(bian)而(er)來的(de)(de)(de)(de)(de)(de)。近一二十年(nian)來，生(sheng)(sheng)(sheng)產(chan)(chan)管(guan)(guan)理(li)學(xue)(xue)界對(dui)于生(sheng)(sheng)(sheng)產(chan)(chan)管(guan)(guan)理(li)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)理(li)解逐漸深化：生(sheng)(sheng)(sheng)產(chan)(chan)不僅指(zhi)對(dui)有(you)(you)形(xing)(xing)產(chan)(chan)品的(de)(de)(de)(de)(de)(de)制造，同(tong)時還(huan)(huan)包含(han)對(dui)無(wu)形(xing)(xing)產(chan)(chan)品—服務(wu)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)提供；它是(shi)(shi)指(zhi)將生(sheng)(sheng)(sheng)產(chan)(chan)要素(su)投(tou)入轉(zhuan)換為(wei)有(you)(you)形(xing)(xing)產(chan)(chan)品和無(wu)形(xing)(xing)服務(wu)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)產(chan)(chan)出，通(tong)過(guo)創造效用而(er)增(zeng)加(jia)附(fu)加(jia)價值的(de)(de)(de)(de)(de)(de)過(guo)程。最近，學(xue)(xue)術界對(dui)產(chan)(chan)品的(de)(de)(de)(de)(de)(de)定義又突破了有(you)(you)形(xing)(xing)產(chan)(chan)品和無(wu)形(xing)(xing)產(chan)(chan)品的(de)(de)(de)(de)(de)(de)界限，認為(wei)還(huan)(huan)應該包括在觀念，思(si)想等指(zhi)導下的(de)(de)(de)(de)(de)(de)社會行為(wei)。因(yin)此(ci)“生(sheng)(sheng)(sheng)產(chan)(chan)管(guan)(guan)理(li)”這門學(xue)(xue)科(ke)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)名稱也從“生(sheng)(sheng)(sheng)產(chan)(chan)管(guan)(guan)理(li)”演變(bian)到“生(sheng)(sheng)(sheng)產(chan)(chan)與(yu)運營管(guan)(guan)理(li)”。隨著(zhu)此(ci)理(li)念的(de)(de)(de)(de)(de)(de)逐漸延伸，現統稱為(wei)“運營管(guan)(guan)理(li)”。運營管(guan)(guan)理(li)所要研究的(de)(de)(de)(de)(de)(de)是(shi)(shi)如何對(dui)制造產(chan)(chan)品或者提供的(de)(de)(de)(de)(de)(de)服務(wu)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)過(guo)程進行組織(zhi)，計劃(hua)，實施(shi)和控制。隨著購(gou)(gou)(gou)物(wu)(wu)中(zhong)心的(de)快速發(fa)(fa)(fa)展(zhan)(zhan)，購(gou)(gou)(gou)物(wu)(wu)中(zhong)心所(suo)涵括商(shang)業(ye)(ye)元素的(de)種(zhong)類也(ye)快速發(fa)(fa)(fa)展(zhan)(zhan)，由原始(shi)的(de)單(dan)一業(ye)(ye)態(tai)發(fa)(fa)(fa)展(zhan)(zhan)到十幾(ji)個甚至幾(ji)十個商(shang)業(ye)(ye)業(ye)(ye)態(tai)，商(shang)業(ye)(ye)單(dan)品的(de)數量也(ye)由原來的(de)幾(ji)千發(fa)(fa)(fa)展(zhan)(zhan)到幾(ji)十萬種(zhong)，商(shang)業(ye)(ye)環(huan)(huan)境也(ye)由單(dan)一的(de)買賣環(huan)(huan)境向主題(ti)購(gou)(gou)(gou)物(wu)(wu)公園類環(huan)(huan)境發(fa)(fa)(fa)展(zhan)(zhan)，購(gou)(gou)(gou)物(wu)(wu)中(zhong)心的(de)功(gong)(gong)能也(ye)由原始(shi)的(de)購(gou)(gou)(gou)物(wu)(wu)功(gong)(gong)能逐漸轉化為娛(yu)樂(le)，休閑，飲(yin)食(shi)，旅游，購(gou)(gou)(gou)物(wu)(wu)，會展(zhan)(zhan)等多功(gong)(gong)能綜(zong)合(he)商(shang)業(ye)(ye)體。在(zai)此影響下，購(gou)(gou)(gou)物(wu)(wu)中(zhong)心的(de)營運(yun)(yun)管(guan)理(li)也(ye)由簡(jian)單(dan)的(de)商(shang)戶管(guan)理(li)，逐漸延(yan)伸到上(shang)至商(shang)業(ye)(ye)綜(zong)合(he)體供應鏈(lian)，下到終端消(xiao)費者的(de)各(ge)個環(huan)(huan)節。在(zai)購(gou)(gou)(gou)物(wu)(wu)中(zhong)心商(shang)業(ye)(ye)管(guan)理(li)的(de)大的(de)閉環(huan)(huan)下，購(gou)(gou)(gou)物(wu)(wu)中(zhong)心的(de)營運(yun)(yun)管(guan)理(li)的(de)地位和作(zuo)用也(ye)日趨凸顯。
在(zai)國際上(shang)，商業(ye)地產(chan)所屬領域屬于****衍生業(ye)，而(er)國內的(de)(de)(de)商業(ye)地產(chan)行(xing)業(ye)更大程(cheng)度上(shang)屬于資(zi)產(chan)不(bu)動產(chan)領域。對于商業(ye)地產(chan)這種資(zi)產(chan)不(bu)動產(chan)的(de)(de)(de)管理(li)(li)(li)(li)而(er)言，他的(de)(de)(de)目標(biao)主要(yao)是(shi)(shi)(shi)使其保值(zhi)(zhi)。引申(shen)到管理(li)(li)(li)(li)行(xing)為，主要(yao)是(shi)(shi)(shi)工(gong)程(cheng)管理(li)(li)(li)(li)和(he)物(wu)業(ye)管理(li)(li)(li)(li)；而(er)對于商業(ye)地產(chan)的(de)(de)(de)經營(ying)(ying)而(er)言，他的(de)(de)(de)目標(biao)主要(yao)是(shi)(shi)(shi)使物(wu)業(ye)升值(zhi)(zhi)。引申(shen)到管理(li)(li)(li)(li)行(xing)為，主要(yao)靠(kao)的(de)(de)(de)是(shi)(shi)(shi)營(ying)(ying)運管理(li)(li)(li)(li)。然而(er)，在(zai)企(qi)業(ye)的(de)(de)(de)行(xing)為中經營(ying)(ying)和(he)管理(li)(li)(li)(li)是(shi)(shi)(shi)密(mi)不(bu)可(ke)分的(de)(de)(de)，他們之間(jian)相互依賴生存和(he)共同(tong)發展。也就是(shi)(shi)(shi)說(shuo)，在(zai)商業(ye)管理(li)(li)(li)(li)過(guo)程(cheng)中，營(ying)(ying)運管理(li)(li)(li)(li)和(he)物(wu)業(ye)管理(li)(li)(li)(li)、工(gong)程(cheng)管理(li)(li)(li)(li)是(shi)(shi)(shi)不(bu)可(ke)分割的(de)(de)(de)，營(ying)(ying)運管理(li)(li)(li)(li)承載著企(qi)業(ye)主體利(li)潤的(de)(de)(de)創造和(he)服(fu)務價值(zhi)(zhi)的(de)(de)(de)實(shi)現(xian)，物(wu)業(ye)，工(gong)程(cheng)管理(li)(li)(li)(li)則是(shi)(shi)(shi)利(li)潤實(shi)現(xian)和(he)價值(zhi)(zhi)創造的(de)(de)(de)平臺和(he)支持，同(tong)時營(ying)(ying)運管理(li)(li)(li)(li)又為物(wu)業(ye)管理(li)(li)(li)(li)和(he)工(gong)程(cheng)管理(li)(li)(li)(li)提供(gong)動力保障。
（1）營運管(guan)(guan)理(li)是聯(lian)結租戶(hu)(hu)、顧客與管(guan)(guan)理(li)公司的橋(qiao)梁(liang)紐帶。這三者通過(guo)這個紐帶建立了(le)臨時的利益共同體(ti)，并以此獲(huo)取了(le)各(ge)自(zi)的需要。租戶(hu)(hu)通過(guo)它(ta)獲(huo)得(de)了(le)經營所(suo)需的服務和環(huan)境；顧客通過(guo)它(ta)滿足了(le)預期的消費(fei)需求(qiu)；商業管(guan)(guan)理(li)通過(guo)它(ta)，達到(dao)了(le)統(tong)一管(guan)(guan)理(li)的目(mu)標和對顧客的承諾。
（2）營運(yun)管理是(shi)商(shang)業管理的(de)(de)(de)總調(diao)度。商(shang)業管理的(de)(de)(de)系統(tong)功(gong)能發揮(hui)，是(shi)通過運(yun)營管理的(de)(de)(de)需要而展開的(de)(de)(de)。各個(ge)部(bu)門、各個(ge)系統(tong)的(de)(de)(de)工作聯動(dong)，通過營運(yun)工作的(de)(de)(de)統(tong)一調(diao)度，達(da)到了功(gong)能的(de)(de)(de)****：在日常(chang)(chang)的(de)(de)(de)營運(yun)管理工作中，通過對(dui)物業系統(tong)的(de)(de)(de)監(jian)督(du)與調(diao)度，保證了購物中心的(de)(de)(de)消(xiao)費環境；通過對(dui)商(shang)戶的(de)(de)(de)需求反饋，各職能部(bu)門迅速做出反應(ying)；通過對(dui)品牌(pai)和客流(liu)量(liang)的(de)(de)(de)需求，企劃部(bu)門要設計(ji)經常(chang)(chang)性的(de)(de)(de)各種活動(dong)等(deng)等(deng)
（3）營運管理是商業管理公司的經營主體。商業管理的本質不是管理而是經營。不僅經營商戶和物業資產，還有為自身利益的多張經營。商業公司的經營活動是通過運營部門來實施的。它們通過對物業環境打造、購物中心品牌的提升、商戶滿意度和顧客滿意度的管理，各種經營點位的出租等等，既達到了業主的租金需求，也支持著商業公司的正常運轉 （4）營(ying)運(yun)管(guan)(guan)(guan)理(li)是商業管(guan)(guan)(guan)理(li)各(ge)(ge)項(xiang)工作的(de)(de)基(ji)本(ben)動(dong)力。物業管(guan)(guan)(guan)理(li)對環境的(de)(de)管(guan)(guan)(guan)控(kong)、工程(cheng)管(guan)(guan)(guan)理(li)對設施設備的(de)(de)維修保(bao)護、企(qi)劃部(bu)門的(de)(de)各(ge)(ge)種活(huo)動(dong)實施、人力部(bu)門對員工的(de)(de)經常性培訓等等，其動(dong)力來(lai)源都是為了營(ying)運(yun)管(guan)(guan)(guan)理(li)的(de)(de)需要。離開了營(ying)運(yun)管(guan)(guan)(guan)理(li)的(de)(de)需要，各(ge)(ge)個部(bu)門的(de)(de)工作就變得(de)沒有(you)目標和(he)方向。
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