市場分化，部分三四線城市房價暴漲——商業運營管理公司

　　今年以(yi)來，房(fang)地(di)產(chan)市場(chang)調(diao)控政策密(mi)集出臺，持續政策發(fa)力(li)之下(xia)，全國(guo)樓市整體平穩。當前，我國(guo)房(fang)地(di)產(chan)市場(chang)仍然(ran)存在結構性矛盾，一些城市房(fang)價(jia)上(shang)漲(zhang)壓(ya)力(li)較大，應繼(ji)續堅持因城施策，精準調(diao)控，促(cu)進房(fang)地(di)產(chan)市場(chang)平穩健康(kang)發(fa)展

　　今年以來，房地產(chan)市(shi)(shi)場(chang)調控政(zheng)策密集出臺，持(chi)續政(zheng)策發(fa)力之下，全國(guo)樓(lou)市(shi)(shi)整體平穩(wen)。但不(bu)同(tong)城市(shi)(shi)分化加劇，一些(xie)三四(si)線城市(shi)(shi)樓(lou)市(shi)(shi)、土(tu)地市(shi)(shi)場(chang)出現雙升溫苗頭。我國(guo)房地產(chan)市(shi)(shi)場(chang)仍然存(cun)在結構性矛盾，一些(xie)城市(shi)(shi)房價上漲(zhang)壓(ya)力較(jiao)大(da)，一些(xie)偏遠城市(shi)(shi)還有一些(xie)庫存(cun)。

　　專家建(jian)議，樓市(shi)調控應(ying)從緊從嚴、精(jing)準出擊，增強(qiang)預期引導，加強(qiang)秩序(xu)整頓。應(ying)繼續堅持因城(cheng)施策(ce)，精(jing)準調控，同時積極推進基(ji)礎性制度和長效機制建(jian)設，促進房地產市(shi)場(chang)平(ping)穩(wen)健康發(fa)展。

　　市場呈(cheng)現分化特點

　　2015年前后，我國(guo)一些三四線城市(shi)和縣城出(chu)(chu)現庫(ku)(ku)存高企，房價下(xia)跌的情況。各地積極出(chu)(chu)臺措施去庫(ku)(ku)存，促進市(shi)場平(ping)穩健康發展。

　　住建部曾(ceng)經(jing)介紹，各(ge)地采(cai)取多項措施推(tui)進房地產庫(ku)(ku)存(cun)去(qu)化(hua)。其中，包括城鎮化(hua)相(xiang)結合，引導(dao)鼓勵(li)農(nong)(nong)民工和(he)農(nong)(nong)民進城，推(tui)進棚改貨幣(bi)化(hua)安置;發(fa)展租(zu)賃市場(chang)，把庫(ku)(ku)存(cun)房轉化(hua)為租(zu)賃房;發(fa)展跨界地產，鼓勵(li)企(qi)業(ye)，同時鼓勵(li)開發(fa)企(qi)業(ye)，把現有庫(ku)(ku)存(cun)轉化(hua)為雙創提(ti)(ti)供條件(jian)，為體育、衛生、醫(yi)療(liao)、養老提(ti)(ti)供條件(jian)，等(deng)等(deng)。

　　隨著(zhu)政策的(de)實施(shi)(shi)(shi)，去庫(ku)存(cun)取(qu)得(de)了顯著(zhu)成效。此(ci)后，一些地方房(fang)地產(chan)市場發生了變化，從庫(ku)存(cun)高企到商品房(fang)庫(ku)存(cun)不(bu)(bu)多，甚至出(chu)(chu)現了房(fang)價(jia)(jia)較大(da)上(shang)漲壓(ya)力。從2016年國(guo)慶前后的(de)密集(ji)調控(kong)，到2017年3月份的(de)調控(kong)，除了傳統熱(re)點(dian)城市出(chu)(chu)臺調控(kong)措施(shi)(shi)(shi)以(yi)外，很多過(guo)去的(de)非熱(re)點(dian)城市，三四線城市也(ye)不(bu)(bu)得(de)不(bu)(bu)出(chu)(chu)臺調控(kong)措施(shi)(shi)(shi)，嚴(yan)控(kong)房(fang)價(jia)(jia)過(guo)快上(shang)漲。

　　市(shi)場(chang)是不斷變化的，地方政府對調控負有主(zhu)體責任。當(dang)市(shi)場(chang)變化時(shi)，應及(ji)時(shi)調整政策方向。既要防(fang)止庫存高(gao)企，房價過快(kuai)下跌，形成爛尾樓(lou)，也要在(zai)房價出現(xian)過快(kuai)上漲(zhang)苗(miao)頭時(shi)盡快(kuai)出臺相關政策，將(jiang)苗(miao)頭遏制在(zai)萌芽狀態，促進(jin)市(shi)場(chang)平穩(wen)健康發展。

　　市場分化仍然是當前我國(guo)房地產市場的重要特點(dian)。因此，調控(kong)不(bu)能“一刀(dao)切”。住建部(bu)(bu)部(bu)(bu)長王蒙(meng)徽(hui)在(zai)去(qu)年(nian)(nian)底部(bu)(bu)署2018年(nian)(nian)工作(zuo)時曾表示，2018年(nian)(nian)將針對各類需求(qiu)實行差別(bie)化調控(kong)政策，滿足首套剛(gang)需、支持改(gai)善需求(qiu)、遏制(zhi)投(tou)機炒(chao)房。庫(ku)存仍然較多(duo)的部(bu)(bu)分三四線(xian)城(cheng)(cheng)市和縣(xian)城(cheng)(cheng)要繼(ji)續做好去(qu)庫(ku)存工作(zuo)。

商業管理公司

　　及時調整棚改安置政策

　　棚改貨(huo)(huo)幣化(hua)(hua)安(an)置是一項一舉多得(de)的(de)政策，在(zai)三四(si)線(xian)城市去(qu)庫存(cun)方(fang)面發揮著重要(yao)作用(yong)。2015年以后，各地因地制宜實(shi)施棚改貨(huo)(huo)幣化(hua)(hua)安(an)置，商品(pin)住房庫存(cun)量(liang)大、消化(hua)(hua)周期(qi)長的(de)市、縣，完善政策措施，引(yin)導棚改居民選(xuan)擇(ze)貨(huo)(huo)幣化(hua)(hua)安(an)置方(fang)式，既促進房地產去(qu)庫存(cun)，也避免重復(fu)建設。

　　然(ran)而，2016年以來，一些地(di)方在房地(di)產市(shi)場發生變化、商品(pin)住房庫存已經不多的情況下，沒有(you)有(you)針對(dui)性地(di)及時調整完善(shan)政策，棚改(gai)貨幣化安(an)置比例(li)仍(reng)然(ran)偏(pian)高。

　　對此，住房和城(cheng)鄉(xiang)建(jian)設部通過召開會議等方式，督促這些(xie)商品(pin)住房庫存(cun)不足、房價上(shang)漲壓(ya)力較大的市縣，及時調整棚改安置政策。

　　2017年(nian)8月份，住房(fang)和(he)城鄉建(jian)設部(bu)會同發(fa)展改(gai)革(ge)委、財(cai)政部(bu)等六部(bu)委聯(lian)合印發(fa)的(de)《關(guan)于(yu)申報2018年(nian)棚戶區改(gai)造計(ji)劃任務的(de)通知(zhi)》明確(que)，商品(pin)住宅消化(hua)周期在(zai)15個月以(yi)下的(de)市(shi)縣，應控(kong)制棚改(gai)貨幣化(hua)安置(zhi)比例(li)，更多采取新建(jian)安置(zhi)房(fang)的(de)方(fang)式。

　　2017年(nian)11月(yue)份，住房(fang)(fang)和城鄉建設(she)部會同開發(fa)銀(yin)行、農(nong)(nong)業(ye)發(fa)展銀(yin)行印發(fa)的(de)(de)《關于進一步加強棚(peng)戶區改(gai)(gai)造項(xiang)目(mu)和資金(jin)管理的(de)(de)通知》進一步明確，對商(shang)品住房(fang)(fang)庫存(cun)不足(zu)、房(fang)(fang)價上漲壓(ya)力較(jiao)大的(de)(de)地方，仍主要采取貨幣(bi)化(hua)安置的(de)(de)2018年(nian)新(xin)開工(gong)棚(peng)改(gai)(gai)項(xiang)目(mu)，開發(fa)銀(yin)行、農(nong)(nong)業(ye)發(fa)展銀(yin)行棚(peng)改(gai)(gai)專項(xiang)貸款不予支持。

　　棚(peng)改貨幣化安(an)(an)置政策應(ying)該隨著市場變(bian)化及(ji)時(shi)調(diao)(diao)整。近日(ri)，住房(fang)(fang)和(he)城鄉建設部(bu)有(you)關負責人強(qiang)調(diao)(diao)，“商品住房(fang)(fang)庫(ku)(ku)存(cun)不足、房(fang)(fang)價上漲壓力(li)較大的地方，應(ying)有(you)針對(dui)性地及(ji)時(shi)調(diao)(diao)整棚(peng)改安(an)(an)置政策，更多采取新(xin)建棚(peng)改安(an)(an)置房(fang)(fang)的方式;商品住房(fang)(fang)庫(ku)(ku)存(cun)量較大的地方，可以繼續推進棚(peng)改貨幣化安(an)(an)置”。

　　棚改(gai)貨幣化安置(zhi)也不(bu)(bu)能搞“一刀(dao)切”。住建部有(you)關負責人表示，各地要堅(jian)(jian)持(chi)既盡力而為又量力而行的原則，切實(shi)評估論(lun)證財政承受能力，不(bu)(bu)搞“一刀(dao)切”、不(bu)(bu)層層下指標(biao)、不(bu)(bu)盲目舉債鋪(pu)攤(tan)子，進一步合理界定和(he)把(ba)握(wo)棚改(gai)的標(biao)準(zhun)和(he)范圍，重點攻堅(jian)(jian)改(gai)造老(lao)城區(qu)內(nei)臟亂差的棚戶(hu)區(qu)和(he)國(guo)有(you)工礦、林區(qu)、墾區(qu)棚戶(hu)區(qu)。

　　加快推進配套(tao)政策落實

　　國家統計局新聞發(fa)言人毛盛勇日前(qian)表示，2018年上半年，房價(jia)(jia)總(zong)體比較平穩。但(dan)是，房地(di)產還存(cun)在一(yi)(yi)些結構(gou)性(xing)矛盾，今年以(yi)來三四線城市房價(jia)(jia)漲幅確實(shi)比較高，有一(yi)(yi)些熱點城市上漲的壓(ya)力(li)(li)還比較大，但(dan)一(yi)(yi)些邊遠地(di)區(qu)、人口外流壓(ya)力(li)(li)比較大的地(di)區(qu)還有一(yi)(yi)些庫存(cun)。所以(yi)，要(yao)因城施策(ce)，精準(zhun)調控。

　　從下一(yi)(yi)步(bu)發(fa)展(zhan)情況(kuang)來看，一(yi)(yi)方面要進(jin)一(yi)(yi)步(bu)加強和(he)完善宏觀(guan)調控，同時從供(gong)給(gei)(gei)側進(jin)一(yi)(yi)步(bu)發(fa)力，包(bao)括(kuo)加快(kuai)推進(jin)房地產稅相關政策舉措，實現(xian)多主體供(gong)給(gei)(gei)、多渠(qu)道保障，加快(kuai)推進(jin)租售同權(quan)等一(yi)(yi)系列配套政策落實，加快(kuai)長效機制(zhi)建設，更(geng)好地促進(jin)房地產平穩健康發(fa)展(zhan)，更(geng)好地實現(xian)“房子是(shi)用來住的，不是(shi)用來炒的”這一(yi)(yi)基本(ben)定位。

　　恒大(da)研究(jiu)院(yuan)副院(yuan)長(chang)、首(shou)席房地(di)(di)產研究(jiu)員夏磊(lei)認為，棚改貨幣化(hua)安置(zhi)在去庫存方面(mian)起到了重要的(de)(de)推動作用(yong)。鑒于目前的(de)(de)市(shi)場情(qing)況(kuang)，以及有關部門(men)的(de)(de)政策措施，從(cong)總體上看，預計(ji)三四線城市(shi)棚改貨幣化(hua)安置(zhi)比例將有所(suo)降低。相應地(di)(di)，實物安置(zhi)的(de)(de)比例將有所(suo)增高。

　　行(xing)業(ye)內部(bu)人士普遍認(ren)為(wei)，對(dui)于房(fang)價(jia)過快上漲的三四線城市，地(di)方政府(fu)應該及時出臺調(diao)控措施，嚴(yan)查市場侵害群眾利益(yi)的違(wei)法(fa)違(wei)規行(xing)為(wei)，治理房(fang)地(di)產市場亂象。更(geng)為(wei)重要的是，地(di)方主管部(bu)門(men)要緊盯市場，加強研判，根據(ju)市場的變(bian)化(hua)隨時調(diao)整相關房(fang)地(di)產調(diao)控政策。