預測(ce)未(wei)來的(de)辦法就是(shi)把它創(chuang)造出來。

在很多(duo)人眼中，“趨勢”或(huo)許是一個無用詞匯，它(ta)無法對當(dang)下情形產生立竿見(jian)影的(de)效(xiao)果，個體的(de)猜(cai)測于(yu)變幻莫測的(de)恢弘(hong)世界面前更(geng)遑論(lun)精(jing)準(zhun)。

然而，在(zai)這個(ge)“選(xuan)擇與(yu)努力同樣重要”的(de)時(shi)(shi)代，當眾(zhong)者(zhe)(zhe)對市場明顯(xian)的(de)變化麻木不(bu)仁、置之不(bu)理時(shi)(shi)，先覺(jue)者(zhe)(zhe)早已運籌帷(wei)幄，先發制人。于微小(xiao)溝渠中，我們總(zong)能窺見潮水的(de)動向(xiang)。

回首2019，這一(yi)年，商(shang)業(ye)地產經(jing)(jing)(jing)歷了前所未有的不(bu)凡景象：消費分級、城市更新煥發(fa)出(chu)巨大的商(shang)業(ye)機遇；夜經(jing)(jing)(jing)濟(ji)(ji)、社區商(shang)業(ye)成為市場新寵；傳統百(bai)貨(huo)與新業(ye)態共融(rong)并生；5G商(shang)業(ye)、零售體驗層出(chu)不(bu)窮；Z世代、她經(jing)(jing)(jing)濟(ji)(ji)、銀發(fa)經(jing)(jing)(jing)濟(ji)(ji)、寵物經(jing)(jing)(jing)濟(ji)(ji)各占(zhan)鰲頭(tou)……熱鬧(nao)之(zhi)下，我(wo)們不(bu)禁要問，2020年，商(shang)業(ye)發(fa)展(zhan)的新入(ru)口將會出(chu)現在何方？

并購重(zhong)組，行業馬太效應加劇

2019年，甩掉包袱的(de)(de)地產玩家們重拾氣勢(shi)，又以新的(de)(de)姿(zi)態站到了起跑線上：無論是(shi)萬達的(de)(de)卷土重來，在各(ge)地豪(hao)擲約3700億元投資；還是(shi)凱德(de)中國的(de)(de)騰轉挪移(yi)，出(chu)售20家購物(wu)中心后又大(da)手筆(bi)收購新物(wu)業，借喘息之機，巨頭(tou)們都覓(mi)到了“柳暗花明又一(yi)村”。

優(you)化、調(diao)整，并(bing)購、擴張(zhang)，每年的地產圈(quan)(quan)上演著同樣(yang)戲碼，行業(ye)(ye)(ye)集中程度(du)卻是愈(yu)(yu)來愈(yu)(yu)深。年內，大(da)悅城控股完成重組，華潤多方合作(zuo)持續(xu)圈(quan)(quan)地，龍(long)湖(hu)加(jia)緊收(shou)并(bing)購業(ye)(ye)(ye)務，頭部(bu)企業(ye)(ye)(ye)繼續(xu)盤踞(ju)優(you)勢，在有限市(shi)場(chang)加(jia)速瓜分。

經濟(ji)學家馬光(guang)遠預言房(fang)地(di)(di)產，“未來中國將只(zhi)有20%的開(kai)(kai)(kai)(kai)發(fa)商(shang)活下來，80%的開(kai)(kai)(kai)(kai)發(fa)商(shang)都會死掉！”商(shang)業(ye)地(di)(di)產的聚合趨勢也將如此，一(yi)方面，多數商(shang)業(ye)地(di)(di)產開(kai)(kai)(kai)(kai)發(fa)商(shang)由住宅(zhai)開(kai)(kai)(kai)(kai)發(fa)商(shang)拓展(zhan)、轉(zhuan)化而來；另一(yi)方面，商(shang)業(ye)地(di)(di)產作(zuo)為重資產行(xing)業(ye)，頭部企業(ye)已搶先占領藍海，十大主(zhu)流房(fang)企購(gou)物中心開(kai)(kai)(kai)(kai)業(ye)家數和(he)開(kai)(kai)(kai)(kai)業(ye)體(ti)量逐年走高，新玩家入局不易。2020年，隨著再(zai)度洗牌(pai)，商(shang)業(ye)地(di)(di)產行(xing)業(ye)馬太(tai)效應(ying)將更加顯現。

價值(zhi)凸顯，商(shang)業分(fen)拆上(shang)市將成熱潮

近年，房地產市(shi)場(chang)調控密集，融(rong)資趨緊，市(shi)場(chang)壓力(li)之下，商業板塊的潛在價值被重(zhong)新審(shen)視(shi)并挖掘出來。此外，年內國(guo)家紛紛出臺了關于促進消費增長、品(pin)牌發展(zhan)、商業建(jian)設、物流設施等的各項政策(ce)，積(ji)極推進國(guo)際消費中心城市(shi)建(jian)設，商業發展(zhan)環境迎來空前(qian)利好。

以往(wang)，商業(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)板塊往(wang)往(wang)作為住宅(zhai)開發商的某一“附屬業(ye)(ye)(ye)務(wu)(wu)”存在，而今其獨立價值已不容忽(hu)視。2019年12月(yue)30日，寶(bao)龍(long)地(di)產(chan)(chan)旗下寶(bao)龍(long)商業(ye)(ye)(ye)赴港上(shang)(shang)(shang)市(shi)(shi)，成為內(nei)地(di)首家(jia)赴港上(shang)(shang)(shang)市(shi)(shi)的輕資產(chan)(chan)商業(ye)(ye)(ye)運營服(fu)務(wu)(wu)商。2020年伊(yi)始，萬達商管(guan)徹(che)底剝離房地(di)產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)務(wu)(wu)，成為真正意義上(shang)(shang)(shang)的商業(ye)(ye)(ye)運營管(guan)理企業(ye)(ye)(ye)，并將最遲在2023年10月(yue)31日前完成上(shang)(shang)(shang)市(shi)(shi)。

業(ye)內人士分析，在(zai)房地(di)產“白銀時(shi)代”，傳統房地(di)產業(ye)務由于周遭原因(yin)受(shou)(shou)到低估，而商業(ye)管理(li)與(yu)物業(ye)服務公司作(zuo)為房地(di)產衍生品同時(shi)具有房地(di)產高速增長的紅利，受(shou)(shou)監管力(li)度又比較小，能提供(gong)穩定的現金流(liu)，因(yin)此(ci)受(shou)(shou)到資本熱捧。

城市更(geng)新，非一線商(shang)業(ye)增長活躍

城市(shi)(shi)更新依(yi)然是一線(xian)城市(shi)(shi)發(fa)展的主要脈絡，伴隨北(bei)京(jing)(jing)市(shi)(shi)商(shang)(shang)務(wu)局“一店一策(ce)”升級改造方案(an)，京(jing)(jing)內已有(you)多家商(shang)(shang)業轉(zhuan)型(xing)升級：長安(an)(an)街矗立27年的賽特購(gou)物中心(xin)將定位高端；29歲的北(bei)京(jing)(jing)長安(an)(an)商(shang)(shang)場(chang)轉(zhuan)型(xing)升級為(wei)社區商(shang)(shang)業；北(bei)京(jing)(jing)百貨大樓(lou)打造了體(ti)驗場(chang)所“和(he)平菓局”。此外，核心(xin)地段商(shang)(shang)改辦成風(feng)口，貴友大廈、三友商(shang)(shang)場(chang)、太陽宮(gong)愛(ai)琴(qin)海等(deng)都釋放出(chu)“或將改為(wei)寫字樓(lou)”的信(xin)號。

規模(mo)擴(kuo)張方面，一(yi)線(xian)城(cheng)(cheng)市零(ling)售(shou)市場(chang)進一(yi)步(bu)向核心區外圍拓展；新一(yi)線(xian)土地(di)出讓火熱，據(ju)統計(ji)，2019年杭州(zhou)土地(di)出讓收(shou)入(ru)達2646.4億元，居(ju)全國城(cheng)(cheng)市首(shou)位，遠超北(bei)上廣(guang)；此外，全國新開業(ye)商業(ye)項目中，二線(xian)城(cheng)(cheng)市持續高供應態勢，開業(ye)量幾乎占據(ju)半邊(bian)天；而隨(sui)著萬達繼續加碼下沉市場(chang)，22座萬達廣(guang)場(chang)首(shou)次進駐(zhu)當地(di)城(cheng)(cheng)市，三四(si)線(xian)也(ye)成為商家(jia)競相(xiang)布局之地(di)。

新主力店，休閑(xian)場(chang)景(jing)漸占上風

作為(wei)購物中心的(de)(de)流(liu)量引擎和主要承(cheng)租商，主力(li)店的(de)(de)甄(zhen)選(xuan)可謂慎之(zhi)(zhi)又(you)慎。不過，愛逛街的(de)(de)伙(huo)伴們可能會(hui)發現，以往百貨、商超(chao)、餐(can)飲店等傳統業態為(wei)主力(li)店的(de)(de)局(ju)面(mian)正在被(bei)打破(po)，取而代之(zhi)(zhi)的(de)(de)是影城、電玩、KTV等新鮮、年(nian)輕的(de)(de)休閑場景，也是商場內消費(fei)熱度(du)的(de)(de)三(san)大業態。

據(ju)數據(ju)統計，目前120個標桿(gan)購物(wu)中心有92家(jia)引入(ru)(ru)了電影院，75家(jia)引入(ru)(ru)超市主(zhu)力店(dian)，僅12家(jia)還在(zai)以(yi)傳統百貨(huo)為主(zhu)力店(dian)。此外(wai)，更多商(shang)場還將奢侈(chi)品百貨(huo)、自有品牌(pai)納入(ru)(ru)主(zhu)力店(dian)新(xin)寵。

可以預見，未(wei)來(lai)以體驗式、差異(yi)化(hua)等為著力點，能(neng)夠延長(chang)消費(fei)者停留(liu)時間、拉動關(guan)聯消費(fei)等的主力店將(jiang)更(geng)受商場青睞(lai)。

“策展(zhan)型新零(ling)售(shou)”，重(zhong)新定(ding)義(yi)線下商業(ye)

馮侖(lun)曾言，今天的(de)地(di)(di)產(chan)開發商正(zheng)在逐步從“有錢人”向手(shou)藝(yi)人過渡，而空(kong)間價值(zhi)的(de)就是“手(shou)藝(yi)人”們苦練(lian)的(de)一項技藝(yi)，地(di)(di)產(chan)商要學會講空(kong)間故事(shi)。